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Jan 09 Sat 2016 07:28
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內容來自sina新聞

三四線資金撤離將現爛尾樓房價下跌考驗地方政府

三四線城市房地產遇冷，房地產商套牢，地方政府更不開心，如何答好"後房地產時代"的城鎮化問卷，將是所有三四線城市主要官員面臨的最大考驗。

多年來，中國房價一直牽動著人民的心，但連地產大佬王石也認為2014年樓市"非常不妙"，這可能才是對樓市來講最危險的信號！也使得一些地方政府，比如武漢、鄭州、長沙、合肥等，開始逐步放開所謂的限購來救市！從2013年開始，不少大型開發商已從三四線城市撤離，回歸一二線城市。有分析認為，房地產投資資金的撤出將加劇這種風險，不僅會導致房價出現下跌，也可能使得部分城市出現一批爛尾樓。

買不起房子的人盼望房價下跌，可房價真下跌瞭，很多人又不高興瞭，都指著房價上漲獲得投資收益呢；房價下跌買不起房的人，真要買瞭，那也是不情不願，就好房屋貸款率利最低銀行2013比人人都希望好價錢買個好東西，價錢好瞭買瞭個賤賣的東西，賤賣的東西總讓人興奮不起來。中國三四線城市的房地產業，目前就是這個狀況，房地產公司促銷打折，可就是賣不動，本來買不起房的傢庭不高興買，房地產商遭遇寒流當然不開心，當然最不高興的還是地方政府。

有人說房地產綁架瞭中國經濟，進一步說，房地產綁架瞭地方政府。前些年房地產業風頭正勁，它們為國傢貢獻瞭多少GDP增量？多少三四線城市街道更寬瞭，市區更廣瞭，人氣更足瞭？多少三四線城市官員借著城區改造、大造新城，大幅拉動地方GDP，而一再升職成為明星官員？沒有轟轟烈烈的房地產業，三四線城市官員哪來的錢大搞基建，哪來的抓手讓地方GDP增長坐上火箭？房地產公司的賣房營收，有多少進瞭地方政府的賬戶，如今已不是什麼秘密。

有瞭房地產商這樣闊綽的"送財童子"，地方政府的日子當然好過瞭。可如今房地產業遇冷，房子賣不動瞭，過去大手大腳花慣的地方政府怎麼辦？各地政府都在忙著繪制城鎮化路線圖，城鎮化雖是發展紅利，但未必就是房地產業的紅利，我們何不盤活用好現有房子土地存量？中國的城鎮化雖不像郎咸平所說的"已經接近尾聲"，但城鎮化所需的房子隻怕是夠瞭。別指望像過去那樣把大塊的地賣給外地開發商瞭，開發商建瞭房子圈瞭錢把錢帶走的教訓還不深刻嗎？一個地方要持續發展，需要有錢不斷湧入，不斷為當地帶來商機的外來資金和就業機會，可很多房地產商隻會把本就不夠充裕的當地財富圈走。基礎設施是齊全漂亮瞭，可經濟賴以發展的資金沒瞭，隻知蓋房的城鎮化建設教訓深刻啊。

前些年三四線城市官員和房地產商打得火熱，有房地產商，就不缺推高地方GDP的資金(雖然是短暫的)，以致很多地方的產業結構隻有房地產和房地產有關的建材、運輸、裝修、廣告業等，而忽視瞭其他實體經濟的扶助發展。現在房地產業蕭條瞭，也帶動房地產上遊產業的萬馬齊喑。地方經濟還要發展啊，總得完成每年7%左右的增長任務吧，房地產業現在是不能指望瞭，那就得向其他產業特別是實體經濟、服務業要增量。

其實三四線城市目前普遍存在的最大問題是，實體經濟太弱小，太不成規模，單打獨幹的太多，很難在全國乃至全球產業結構分層分工中取得一席之地，以致流出去的錢少流進來的錢更少。所以我們的地方政府還得做好服務，別老想著殺雞取卵式的收稅，爭取早日把房地產業黃金10年中耽擱的實體服務經濟滯後補上來，沒有外向型的實體經濟和最能解決就業的服務業，光解決瞭房子問題的城鎮化，哪能實現人的城鎮化？

三四線城市房地產遇冷，房地產商套牢，地方政府更不開心，如何答好"後房地產時代"的城鎮化問卷，將是所有三四線城市主要官員面房屋2胎貸怎麼貸款比較會過件臨的最大考驗。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-19/08082613174.shtml

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汽車貸款部取公積金限制放寬被官方認可

??歷時三年，曾因各種原因兩度推遲，直到2014年年底才完成的《住房公積金管理條例》的修訂工作終於有瞭階段性進展。據悉，住房和城鄉建設部已經基本完成瞭《條例》修訂的有關工作，並已形成修訂草案稿。如無意外，將於近期上報國務院法制辦。

??昨日，曾參與《住房公積金管理條例》修訂、上海財經大學不動產研究所執行所長陳傑接受采訪時表示，參與討論時他建議包括擴大公積金用途范圍，用債券形式進行多元化投資；放寬目前對租房提取公積金的過嚴限制，獲得瞭住建部等部委的認可。

??目前，各地公積金的主要功能還是發放購房貸款，但隨著房價的快速上漲，公積金對職工購房提供的支撐力也相對下滑。除瞭功能弱化的問題外，公積金還面臨著越來越突出的貶值矛盾。數據顯示，過去10年職工個人公積金賬戶加權平均存款利率僅為1.89％，比同期平均CPI低1.07個百分點。

??昨日，吉林大學經濟學院的丁肇勇副教授接受采訪時表示，對於放寬公積金的提取范圍，可以嘗試車貸、疾病、入學等方面，打破住房公積金原有的范圍。

??據《法制晚報》

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-01-14/08335960926390869345756.shtml

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Jan 09 Sat 2016 07:25
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中國多少錢流向瞭海外樓市:散戶時代終結大買傢出動

紐約房地產市場的氣溫正如仲夏的北京一樣炎熱。

"酒店裡都是中國面孔，幾乎要撞腿瞭。"7月初，從美國返京的盛世神州房地產基金董事長張民耕對21世紀經濟報道記者說。他每年都要赴美國考察三至四次。去年以來，張民耕管信託房貸二胎利率年息怎麼貸款比較會過件理的盛世神州美元基金在美國已收購瞭3052套出租式公寓，分佈在亞特蘭大、休斯頓、舊金山、紐約，出租率高達95%。

數據顯示，經過連續20多個月的攀升，紐約房價已創下美國金融危機的2008年以來新高。

2008年金融危機之後，美國的房地產市場先是迎來瞭一些有移民需求、教育需求的中國個人投資者。2012年前後，以萬科、萬達為代表中國的大開發商，開始瞭"探索之旅"。而現在，許多機構資本開始覬覦紐約市場。"受惠於中國房地產企業的快速發展、中國外匯政策的逐步寬松，中國資本正在紐約這個世界房地產市場頂尖營盤初展身手。"張民耕說。

不僅僅是紐約，中國投資者的足跡幾乎快遍佈全球。最新數據顯示，2014年1月到3月，中國流向海外房地產市場的投資額如下：美國7.37億美元，香港6.49億美元，西班牙4.53億美元，英國3.2億美元，澳大利亞2.56億美元，韓國4400萬美元，共24.59億美元 (數據來源： Real Capital Analytics網站) 。

而根據美國房協NAR的7月8日發佈的報告，過去一個財年(2013年4月至2014年3月)，中國人在美國購房金額約220億美金，占國際買傢購房總金額的24%，比上年增長5%，繼續排名第一。根據21世紀中國不動產整理的這份報告，美國現有房屋價格的平均價為24.7萬美金，國際銷售價格為39.6萬美金，但中國人購房的平均價從上年的50萬美金增至59萬美金，位居第一。21世紀不動產海外事業部總監劉冰冰表示，由於加拿大去年收緊瞭移民政策，美國樓市更加成為中國買傢的首選。近兩年一批中國開發商來到美國本土直接開發房地產，其主要銷售對象仍然是在美華人和中國大陸人，隨著這些房子的上市，中國買傢在美購房金額仍將持續上升。

如果說個人投資者偏好住宅，大型的商業物業更符合開發商以及機構投資者們的胃口。萊坊國際透露的信息顯示，剛被選為倫敦人民幣業務清算行的中國建設銀行近日通過非公開交易收購倫敦金融城111 Old Broad Street寫字樓，交易價格約為1.11億英鎊(約10.6億人民幣)。此前的6月20日，中國人壽保險收購瞭金絲雀碼頭10 Upper Bank Street 大樓70%的股權。

據萊坊監測，北京市甲級寫字樓均價約每平方米人民幣3.5-6.5萬元，"已經與海外國際城市的寫字樓售價旗鼓相當，國內寫字樓物業的價格優勢較海外成熟市場的寫字樓物業有所減弱。"萊坊北京董事總經理何金亮指出。

中國資本的海外投資之旅開啟瞭一個新的時代。世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，這不是暫時現象，而是一種長期趨勢的選擇。他提醒說，最值得關註的是險資的動向。在中國人壽、平安保險集團身後還有一批跟隨者。

在亞洲，有關保險公司投入房地產市場的金額一向甚為嚴土地貸款新北深坑土地貸款格。隨著一些國傢開始放寬海外直接投資，並且簡化瞭審批流程，情況正在發生轉變。

來自亞洲十個司法管轄區的保險監管機構數據表明，2013年底亞洲保險業總資產值高達6.7萬億美元，高出瞭美國的5.8萬億美元和英國的3萬億美元。以資產值計算，日本為最大的保險市場，掌管3.3萬億美元資產，其餘資產主要由中國、韓國和中國臺灣的保險公司擁有，這四個國傢和地區總共占亞洲保險資產約九成。

"亞洲保險公司已經看到，養老金計劃和主權基金自從增加瞭全球房地產市場的投資比重後獲得瞭正回報收益，更為重要的是，這些投資的風險回報問題基本是無需擔心的。"世邦魏理仕全球資本市場執行董事Marc Giuffrida表示。

業內統計數據顯示，截至2013年年底，房地產平均隻占亞洲保險公司投資組合的2%(約1300億美元)，其中中國占1%，日本和韓國分別是1.8%和2.4%。相比之下，發達國傢通常將4%-6%的資金投入房地產市場，比如美國為6.7%，英國為5.1%。"這意味著即使從1%上升到平均水平，也將有很多的交易發生。"陳仲偉說。

"他們仍在做功課的階段。"張民耕告訴21世紀經濟報道記者。而他斷言，海外房地產投資的散戶時代已經終結，新篇章將由機構投資者開啟。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-29/07542839306.shtml

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中國人民銀行12日發佈的數據顯示，截至6月末我國人民幣存款餘額達100.91萬億元，首次突破百萬億元大關。

資料顯示，近年來我國人民幣存款呈現加速度增長態勢。於2008年5月突破50萬億元大關，於2010年底突破80萬億元大關，於去年11月突破90萬億元大關。在過去半年多時間裡，人民幣存款又增加瞭10萬億元左右規模。

央行數據顯示，6月份人民幣存款增加1.60萬億元，上半年人民幣存款增加9.09萬億元。

貸款方面，6月份我國新增人民幣貸款8605億元，助推上半年新增貸款達5.08萬億元。上半年社會融資規模為10.15萬億元，比上年同期多2.38萬億元，人民幣貸款占同期社會融資規模之比達50.0%，同比低12.4個百分點。

截至6月末我國廣義貨幣(M2)餘額105.45萬億元，同比增長14.0%，比上月末低1.8個百分點，比上年末高0.2個百分點；狹義貨幣(M1)同比增長9.1%，比上月末低2.2個百分點，比上年末高2.6個百分點。

央行數據還顯示，截至6月末我國外匯儲備達3.5萬億元。上半年跨境貿易人民幣結算業務發生2.05萬億元，直接投資人民幣結算業務發生1835億元。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-07-13/09523326072.shtml

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45個歷史街區風貌區將掛牌標志牌設計競賽開鑼高雄農地貸款

??廣州45片歷史文化街區及歷史風貌區將掛牌，其保護標志牌設計競賽已經開鑼，標志牌上不僅有街區、風貌區的名稱、保護范圍等，還有二維碼，市民用手機掃描就能瞭解街區內有價值建築的分佈情況以及街區歷史等。據悉，該競賽的作品投寄截止日期是本月14日，優勝獎將獲得1萬元獎勵。

??白雲山、蓮花山

??都是歷史風貌區

??目前廣州共有歷史文化街區及歷史風貌區45片，其中歷史文化街區26片、歷史風貌區19片。歷史文化街區包括人們熟悉的沙面、上下九——第十甫、人民南、恩寧路等，歷史風貌區則包括瞭白雲山、蓮花山、東皋大道和珠江廣州河段等。

??根據國傢的《歷史文化名城名鎮名村新竹新豐土地貸款保護條例》和《廣州市歷史建築和歷史風貌區保護辦法》要求，歷史文化街區和歷史風貌區要設置標志牌。廣州市名城委決定廣邀各界人士參加“廣州市歷史街區、歷史風貌區標志牌設計競賽”。廣州市名城委將組織成立專傢評選委員會從參賽作品中評選出優秀作品8件。其中優勝獎3名，每名獎金1萬元；入圍獎5名，每名獎金2000元。

??據悉，作品投寄截止時間為2014年12月14日17時30分。詳情可登錄廣州規劃在線（http://www.upo.gov.cn/）查詢。評選結果將在2014年12月19日~2014年12月26日公佈，獲獎作品將在網上公示，聽取公眾意見及建議。

??標志牌得有二維碼

??要輕便能有地方掛

??歷史街區、風貌的標志牌究竟應該如何設置呢？競賽通告要求，參賽作品為一組兩個，即歷史文化街區和歷史風貌區保護標志牌各一個，兩個作品之間要體現一定的關聯性。作品的設計風格要求體現廣州特色，嶺南文化特色，標志牌需要表達的內容包括名稱(歷史文化街區和歷史風貌區)、簡介、保護范圍劃分圖(含核心保護范圍、建設控制地帶)、二維碼區、落款等。

??對此，歷史文化保護專傢表示，標志牌上生成二維碼很重要，提供別的鏈接，給遊客線路圖、導遊圖等，比把所有信息都放在一塊巨大牌子上要好一些。此外，標志牌不要用石材，太重，不容易找地方放，“歷史建築掛牌就有找不到地方掛的現象，有些單位不想破壞文物，就把標志牌斜著放在墻角上。可以考慮鋁板、銅板、或者有機玻璃等。”

??本次競賽對標志牌選材、顏色都沒有限制，隻要堅固、耐用、美觀即可。標志牌的形式可以采用平面板式或立體造型，但無論哪種形式，其高度不超過1.5米，長度和寬度不超過1米，並符合施工要求。

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Jan 07 Thu 2016 21:40
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??濟南宣佈二套房首付可兩成的消息引起瞭人們對於公積金貸款政策的關註。18日，記者從廣州住房公積金管理中心獲悉，目前廣州公積金貸款政策仍保持不變，首套小戶型仍可最低兩成首付，貸款最高額度也沒有變化。

??最低首付兩成政策已實行多年

??廣州住房公積金管理中心相關負責人告訴記者，根據廣州住房公積金貸款政策，對購買首套住房且套型建築面積在90平方米（含90平方米）以下或按規定購買經濟適用住房的傢庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），首付款比例不低於20%；對購買首套住房且套型建築面積在90平方米以上的傢庭，首付款比例不低於30%；對購買第二套住房的傢庭，首付款比例不得低於60%，貸款利率按同期同檔次基準利率的1.1倍執行。此外，廣州暫停發放繳存職工傢庭購買第三套及以上的住房公積金貸款。

??在貸款額度方面，一人申請住房公積金貸款的，最高貸款額為50萬元，兩人或兩人以上購買同一住房申請住房公積金貸款的，最高貸款額為80萬元。

??廣州住房公積金管理中心相關負責人表示，首套小戶型最低兩成首付的政策已經實行瞭好幾年，並不是最新推出的政策，每年都有一定比例的剛需購房者享受這一政策。

??業內人士表示，公積金貸款購買小戶型的首套房可以首付兩成，相當於降低瞭剛需者的購房門檻。因為對於商業貸款來說，首次置業者首付至少三成。以一套90平方米以下，總價100萬元的房子計算，公積金貸款相當於為剛需者減輕10萬元的首付負擔。

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??對不少廣州市民來說，去年下半年開始住房公積金貸款變得可望而不可即。因為資金緊張，廣州市公積金貸款限額發放，每月10億元的額度屢屢被申請者凌晨排隊秒殺，貸款申請嚴重積壓。廣州住房公積金管理中心相關負責人表示，今年以來，公積金貸款申請量有所減少，申請積壓的情況有所緩解。

??值得一提的是，針對貸款難的情況，廣州住房公積金中心初步提出瞭用商業貸款置換公積金貸款的解決方案。具體來說，就是商業銀行向購房者提供貸款，公積金中心則補貼商業貸款和公積金貸款之間的利息差。此舉一方面可緩解公積金貸款的排隊現象，另一方面也沒有增加購房者的利息支出。

??該負責人介紹，目前公積金中心已經與一些銀行進行瞭溝通協商，但最終方案仍需要上報公積金管委會和廣州市政府批準。（記者/鄭佳欣實習生/李明秀）

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03-20/10475984515478742414291.shtml

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Jan 07 Thu 2016 21:39
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時評需改變土地財政主導的城鎮化融資模式

從根本上解決城鎮化發展過程中的債務風險問題必須改變過去以土地財政和土地金融為主導的融資模式，這是城鎮化戰略中的核心問題。

近兩年，隨著中國經濟增速的放緩和財政收入的大幅減少，政府性債務風險已經暴露，但我們更加擔心的是債務的可持續性問題，特別是中國把城鎮化作為未來拉動中國經濟的最大動力和長期發展戰略，中長期債務壓力則更加巨大。城鎮化帶來的投資擴張是具有內生性的。城鎮化是擴大內需的最大潛力，當然更需要大量基礎設施投資、城市發展投資以及民生投資、巨大的政府投資。隨著中國經濟轉入"中速增長"、結構性減稅、向民生財政轉型，政府剛性支出將迅速增加，財政支付壓力將進一步凸顯。

據相關測算，"十二五"期間城鎮化催生的地方政府公共投資規模將達30萬億元，根據2013年預算草案報告，2013年地方財政收入合計11.5427萬億元，地方財政支出總量為11.8927萬億元，地方財政收支差額達到3500億元。在地方政府財力有限的情況下，如此巨額的投資資金從何而來一直是一個大難題。

過去以土地財政和土地金融為主導投融資模式風險正在積聚。土地出讓金和財政稅收難以滿足政府推進城鎮化建設所需資金，為解決城鎮化建設的融資難題，地方政府通過建立城建公司、地方商業銀行和城投公司等來調動社會資金和銀行貸款，形成瞭地方政府投融資平臺。兩年前地方債務遭遇銀行貸款嚴格限制之後，地方債務轉移至銀行表外通過城投債、信托等理財產品形式滾雪球式擴張。在地方政府融資平臺運作中，抵押土地資產獲得貸款收入，是目前地方政府最常用的一種融資方法。地方政府以土地作為優質抵押品，獲得銀行貸款投入基礎設施建設，而土地出讓金收益是償還債務的主要來源。

目前地方融資平臺達1萬個左右，預計2013年中長期平臺債務到期量是2012年的1.65倍，結合市場配置與投資需求規模，預計今年全年的城投債凈供給量為1萬億元，累計發行量將達到二胎房貸銀行有哪些貸款全省皆可處理1.1萬億元。平臺債務存在相當大的政府隱性擔保，隱性債務比顯性債務更值得警惕。在地方政府融資平臺運作中，抵押土地資產獲得貸款收入，是目前地方政府最常用的一種融資方法。地方政府以土地作為優質抵押品，獲得銀行貸款投入基礎設施建設，而土地出讓金收益是償還債務的主要來源。

而另一方面，財力捉襟見肘，土地財政難以為繼。1994年稅制改革以來，地方財政收入占比從1993年的78%穩步下降到2011年52.1%的水平，而地方財政支出從1993年的72%上升到2011年的84.8%，中央和地方政府的"財政收支倒掛"現象比較嚴重。事實上，全球主要國傢的地方收入占比都大致等於或者略高於地方支出占比，體現出收支對等的原則，而中國"財政收支倒掛"造成瞭地方政府財力不足，不得不"借地生財"、造成嚴重的"土地財政依賴"。

中央結算公司數據顯示，2012年全年地方政府債發行2500億元，較上年增加500億元；銀行間債券市場發行的城投類債券累計達6367.9億元，較2011年增加3805.9億元，同比增長148%，增幅較上年同期擴大120個百分點。除發行債券外，地方政府通過政信合作的方式獲取的資金也增長顯著。所謂政信合作，即信托公司與各級政府在基礎設施、民生工程等領域開展的合作業務。這種融資主體通常是地方城市建設投資公司或實力企業，還款通常會由地方政府或地方人大列入預算，或者直接以地方政府的債權收益權作為融資標的。

無論是平臺貸、城投債，還是各種形式的政信合作，這些現行融資模式都存在融資主體的設立和運作不規范，融資平臺缺乏外在約束機制以及還款來源上對土地收入依賴較大等問題。近兩年由於拆遷成本的大幅上升，以及土地出讓收入的減少，地方政府土地相關收入正在持續下降。2012年土地出讓金占地方財政收入的比重降至27%，其中凈收入占比僅為5.9%，加上土地相關稅收收入，2012年政府土地相關凈收入僅占財政總收入的20%，比2010年31.7%的峰值明顯下降。中長期看，"國五條"細則的落實將對房地產銷售增長構成壓制作用，地方政府土地財政已經難以為繼。

當前迫切要解決的矛盾是，既要保障城鎮化過程中所需的基礎設施投資，以及民生等剛性支出，又要避免投資擴張引發的債務擴張。

因此，必須逐漸改變當前以地方政府融資平臺為主體，以土地儲備作為抵押支持，以銀行信貸作為主要資金來源的地方政府融資模式。未來必須強化長期投資計劃及其資本預算約束機制，推動以支出責任對等為目標的分級財稅改革，以及建立可持續的城鎮化投融資模式迫在眉睫。

張茉楠 (國傢信息中心預測部世界經濟研究室副主任)

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-22/08002116209.shtml

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Jan 07 Thu 2016 21:38
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房價調控仍是當下最急要務房產稅短期不會擴圍

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奧萊沈陽大躍進周邊樓盤借勢升值或將影響樓市格局

金廊助沈陽化身國際大咖商業還是少瞭點

雙11特別策劃：愛情限購令難道沒房就活該打光棍嗎

光棍節房企送甜蜜貸款0利息還需擦亮眼

10月沈陽商品住宅市場成色十足房企演繹強者恒強

現實與理想總會存在差距。

與中共十八屆三中全會之前各方對房地產改革可能出現政策的熱烈猜測相比，當三中全會公報全文(以下簡稱"公報")刊發之後，業內對公報在房地產方面的闡述基本評價為"低於預期"。

本報記者查看全文發現，"公報"並未提及"房產稅"、"調控長效機制"等有關房地產調控的內容，但公報多次提出促進市場化，表示市場將在資源配置中起決定性作用，同時要更好地發揮政府作用。

"現在來看，十八屆三中全會基本給未來的房地產發展定下調子，市場化的改革方向這一點基本是可以確定的，"國務院發展研究中心一位負責人對記者表示，"但預計在一段時間之內，行政手段與長效機制還將並存。"

"近日，中央高層在會議中仍然提到瞭房價調控，並點出瞭6個城市在年底前要完成房價調控，這其中應該包括北上廣深。"業內一位知情人士向記者透露。

事實上，新一屆政府就任以來，在多個領域強調瞭市場化、規范化的思路，這與以往的調控路徑不同。但是，業內人士分析，即使樓市調控的長效機制在三中全會後能夠出臺執行，但仍然無法完全取代行政調控對於房價的控制作用，當前市場環境下，房價調控仍然是樓市調控的主要模式。

市場將起決定性作用

5000多字的公報中，"市場"一詞出現瞭20多次。

"盡管公報全文沒有提到房地產調控，但從公報中對市場化的多次強調，也能看出中央對房地產調控的市場化思路。"中國房地產學會副會長陳國強(微博)表示，在未來樓市調控長效機制建立方面，逐步淡化行政手段，回歸市場化是一個大方向。

公報指出，要建立公平開放透明的市場規則，完善主要由市場決定價格的機制，建立城鄉統一的建設用地市場，完善金融市場體系，深化科技體制改革。

"不久前，習近平總書記就提出瞭要千方百計增加住房供應，加強頂層設計，加快建立統一規范的住房供應體系。這也將是未來樓市調控的市場化方向。"陳國強表示。

此前，住建部政策研究中心主任秦虹在接受記者采訪時表示，在上一輪樓市調控中，全國49個城市實施瞭限購政策，這些政策在抑制投機投資性需求上取得瞭一定效果。但目前看來，限購、限貸的城市房價仍在上漲，這隻能說明市場供應難以滿足自住性需求的增長。

"目前，多數城市房價還是比較平穩的，出現房價明顯上漲的主要是一線城市和二線熱點城市。"根據秦虹的分析，在這一輪房價上漲中，投機投資性需求不再是主要推手，更多的是源於自住性需求。

數據顯示，近幾個月以來，北京(樓盤)新建商品房的庫存一直徘徊在6萬套左右，其他一線城市的新建商品房庫存也進一步降低。而二線城市的房屋庫存仍維持高位，約為15-17個月的房屋銷售量。

"盡管公報中沒有提到樓市調控的總體設計，但在市場化的改革方向之下，未來樓市調控的政策將不再是一刀切的政策，而是會根據各地情況將調控方式方法下放地方，中央進行總體把握。"陳國強指出。

而值得註意的是，在增加供應方面，北京在不久前剛剛出臺的"京七條"中，就提出瞭要在今明兩年推出"自住型商品房"7萬套，售價比周邊商品房低30%左右。而購買對象則比保障房更加寬泛，符合購房條件的京籍、非京籍傢庭都可以申請購買。

"若北京這個目標達成，供應量足以對京城樓價造成明顯影響。"陳國強表示，北京新出臺的"自住型商品房"，或許是房地產市承做房貸二胎銀行利率多少免費諮詢試算場化改革的"先行版"。

"房價調控"仍是最急要務

據本報記者調查獲悉，在十八屆三中全會召開前夕，有關高層領導就曾對重點城市高房價問題作出過批示，指示北京等城市的房價一定要符合廣大群眾的需求。加之年底臨近，房價考核問題再度被提到空前的高度。

上述業內知情人士進一步透露，北京市房價考核將是一道考試題，由於年中市裡主要分管領導分工調整，但是房價考核仍是要原任領導需要抓好的事情。

在十八屆三中全會公報結束之後，各地城市，尤其是上述6個主要城市的房價考核工作，將成為年底房地產調控的一場大戲。

這在近日各地的調控動作中就可見一斑。

11月8日，上海公佈瞭被稱為"滬七條"的加強版調控措施，涉及信貸、限購等多個途徑。在一個月之內，上海成為繼深圳(樓盤)、北京之後第3個加碼樓市調控的一線城市。

此前，北京市住建委出臺瞭以"自住型商品房"政策為核心的"京七條"，要求限定自住型商品住房的價格低於同時段同品質的商品住房約30%。此後，北京市住建委又約談開發商要求年底前對高價地項目和高價樓盤停止預售審批。此外，深圳在國慶節後也出臺瞭"深八條"配合貸款調控政策。

數據顯示，10月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10685元/平方米，環比9月上漲1.24%，自2012年6月以來連續第17個月環比上漲。北京、上海等十大城市10月住宅均價為18533元/平方米，比9月環比上漲1.95%，同比上漲15.69%。

無疑，在國內主要城市房價的環比連續上漲中，地方政府年初宣佈的房價控制目標已經受到最為嚴峻的挑戰。據記者瞭解，今年年初，北京和上海的控漲目標定為"保持穩定"，其他主要城市則是表示將確保房價漲幅不超過人均可支配收入的漲幅。

"目前有多個城市的房價漲幅已經超過瞭年度限額，這其中包括所有的一線城市外，也包含瞭二線城市中的廈門、南京、鄭州和沈陽。預計到今年年底，有相當一部分城市的年度房價控制目標較難實現。"陳國強表示。

"現在中央擔心的不是熱點城市價格上漲、土地高溢價成交，而是這種市場表現帶來的樓市失控預期。"國務院發展研究中心一位負責人對記者表示，"接下來，在影響市場的各方面，比如信貸、融資、地方審批，預計都能看到調控收緊的跡象。"

"我們得到部裡的消息，讓我們密切關註市場情況和房價漲幅，控漲不力仍然要問責，"東部某省住建廳官員對記者表示，"今年是新一屆政府上任的第一年，各地方都不願自己報出的數據太難看。"

另據本報記者獲悉，有房地產開發商透露，北京市審計局等部門開始進駐重點房地產企業，核查土地成本和開發利潤等指標。

一位接近首開集團的人士向本報記者證實瞭此消息。

政策釋放空間

公報中盡管提到市場在資源配置中的決定作用，同時也提出瞭要更好地發揮政府的作用。

"在目前的市場形勢下，行政化限購手段的退出，仍然需要兩個前提，一個是替代政策，另一個是合理的分步分地區退出，"上述國務院發展研究中心負責人表示，"在市場較熱的一線城市和二線熱點城市，行政化手段仍然有效，但對於其他庫存較高的二三線城市，限購等手段反而會加劇供需矛盾。"

與此同時，記者瞭解到，"房地產調控長效機制"的草稿中，仍然保留瞭通過政府調控手段確保房地產市場穩定的"運用空間"。

"對於通過市場解決的方面，財稅改革和土地改革在公報中都透露出政策空間，盡管沒有明確提出，但很有可能作為切入點。"上述國務院發展研究中心負責人對記者表示。

十八屆三中全會的公報中提出，要建立城鄉統一的建設用地市場，這與十七屆三中全會提出的"逐步建立城鄉統一的建設用地市場"有所區別。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析指出本屆全會將"逐步"二字去掉，對於城鄉統一的建設用地市場的進一步推進值得期待。

楊紅旭指出，按照這樣的改革思路，土地改革將從當前正在進行的土地確權、宅基地發證，到作為財產的可轉售、抵押，最終實現集體建設用地與國有建設用地同權同價。

此外，公報指出，要加快構建新型農業經營體系，賦予農民更多財產權利，推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮化健康發展體制機制。

同策咨詢研究中心總監張宏偉對此表示，這可能意味著農村宅基地可以自由流轉，但具體操作很難保證，而城鄉要素平等交換等信息，可能意味著城鄉二元機構即將被打破。

此外，公報中以往被認為是"解決房地產市場問題的利劍"的房產稅擴圍，卻沒有被提到。

"房產稅擴圍的工作在十八屆三中全會之後肯定是要繼續進行的，但這項工作仍處於試點階段，全面放開仍需時日。"住建部一位官員對記者表示。

"房產稅的開征，在樓市調控的政策設計中應該是一個起效慢但效果持久的長期政策，"上述國務院發展研究中心負責人表示，"征收房產稅的最終目的是合理化的稅制房屋二胎銀行缺錢急用哪裡借錢改革，調控樓市應該是副作用。"

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南海區科技系統腐敗窩案續經促局原副局長獲刑

佛山南海區經促局原副局長鄧藝海因玩忽職守罪及受賄過百萬一審獲刑6年半

新快報訊記者郭海燕黃瓊報道佛山南海區科技系統腐敗窩案，在南海區科信局原局長梁新文獲刑8年後，其昔日下屬鄧藝海也於日前獲刑。

新快報記者昨日獲悉，南海區經促局原副局長鄧藝海被認定協力梁新文幫根本不具科研實力的公司申請資金，構成玩忽職守罪，另外還收受他人賄賂106餘萬元，被法院一審判刑6年半。

不符條件公司遇"貴人"

現年37歲的鄧藝海，來自英德，擁有大學本科文化。資料顯示，2005年鄧藝海經公務員考試進入南海區科信局，短短3年轉為科長，後升任副局長，案發前為南海區經促局副局長，仕途可謂一帆風順。不過，去年3月份，佛山科技系統爆出腐敗窩案，鄧藝海與上司梁新文一起落馬。

據檢方指控，2009年上半年，收到唐某某推薦東莞市凱元實業投資有限公司羅某某的項目後，梁新文安排南海區公資委屬下的高技投公司探討合作可能性。高技投公司認為該項目未能繼續產業化生產，不同意投資。而後，唐某某又提出幫助羅某某申請政府科技扶持資金。於是，梁安排瞭該局科長陳某(另作處理)協助羅某某成立新航公司，並安排鄧藝海負責跟進資金申報項目。

拿著假報告遊說區領導

2010年，鄧藝海在審查羅立峰申報時，違反管理規定，不正確履行職責，未核實新航發動力公司技術、資金實力，任由羅立峰虛構誇大該公司追加經費等項目；未審查該項目申報書內容的真實性，未到現場核實申報情況。任由項目推薦人唐某某擔任專傢論證程序的專傢組組長，出具建議立項的專傢論證意見。

之後，該項目經鄧藝海、梁新文批示同意並上報南海區政府，又經梁新文遊說區政府主管領導後，南海區政府同意支持該項目科研經費200萬元並撥付款項。因新航公司缺乏科研和經濟實力，羅某某將所得經費用於支付租金、服務費等開支。截至案發前，該項目仍未推進，造成國傢財政資金損失200萬元。鄧藝海行為，構成玩忽職守罪。

兩罪並罰一審判六年半

梁新文出事後鄧藝海隨之投案自首，隨後其被查出多次受賄。檢方指控，鄧藝海在2008年至2013年3月期間，利用經手、審批科技項目的便利，為廣東摩德娜科技股份有限公司等多傢企業申報認定資格、申報項目過程中共收受6人賄賂，共計106萬元。

南海區法院一審認為，鄧藝海身為國傢工作人員，嚴重不負責任，不認真履行職責，致使國傢遭受特別重大的損失，情節特別嚴重。鑒於其能自動投案，如實供述並退贓，可減輕處罰。最後，該院決定，鄧藝海犯玩忽職守罪，判處有期徒刑1年6個月；犯受賄罪，判處有期徒刑6年，共執行有期徒刑6年6個月。

據悉，佛山科技系統腐敗窩案共有21件21人，多涉及官員偽造申請材料幫企業騙取科技補貼。如今多數涉案人員已經被判刑，案件審理漸入尾聲。

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-18/09074301752.shtml

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房屋二胎借款中壢利率多少免費諮詢試算新土改有望成三中全會重點中央對其持開放態度

在城鎮化進程不斷加快的背景下，農村集體用地流轉、宅基地制度改革等話題不斷升溫。業界認為，在盤活存量土地，提高土地利用效率的初衷下，新一輪土地改革的核心在於打破土地二元結構限制。據《每日經濟新聞》記者瞭解，國土部門今年工作重點之一也在於此，集體土地確權、流轉試點等工作也在各地展開。

昨日(9月4日)，中國社科院研究桃園大溪建地貸款員李國祥告訴記者，目前各地進行的各種土地流轉試點，主要還是由政府推動。由市場推動的土地流轉比例還比較小。

正是由於這樣復雜的背景，多位農村問題專傢都認為，土地改革將作為新一輪改革紅利的重要一環而在即將召開的十八屆三中全會上被提及，但是中央可能隻會提出一個框架性思路，而細化方案恐怕還需要時間打磨。

農地市場化流通呼聲高

《每日經濟新聞》記者獲悉，至2020年城鎮工礦用地總量將超過11萬平方公裡，將突破國土資源部土地利用總體規劃中規定的10.65萬平方公裡的控制目標。而農村集體土地則餘量甚豐，此前有媒體報道稱，國土部已於6月下旬下發《關於開展農村集體經營性建設用地使用權流轉試點工作的指導意見》。

不過，國土部新聞處處長謝暉表示，經向國土部相關部門核實之後確認，國土部並未下發上述文件，但謝暉並未告知在國土部層面相關指導意見的具體進展。

全國層面指導文件雖然仍未問世，但各地就農村集體建設用地流轉的探索卻在積極展開，很多省市通過城鄉建設用地增減掛鉤的方式實現農村建設用地流轉。

在農村集體所有制的土地中，一般是指除瞭耕地、林地等農用地以外，用於宅基地、集體企業用地等建設用途的土地。

李國祥說，在現有制度框架內，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設，這意味著集體土地流轉必須要經過政府征地才能真正轉化為建設用地。

圍繞此點，一些城市也進行瞭先期探索和嘗試，重慶市基於"計劃+市場"的雙軌制試點階段的"地票模式"，其做法是將驗收合格的農村建設用地指標打包整合，構成不同規模的地票，面向社會公開交易。凡是需要用地指標的境內外的法人、其他組織或者自然人，均可在農村土地交易所公開競購地票。

但更大步伐推進農地市場化流通的呼聲很高，作為推進土地流轉工作的重要一步，近日，國土部下發瞭開展農村集體土地所有權確權登記發證國傢級抽查工作的通知。

土地改革方向將明確

各界所希望的是在目前農村集體土地流轉的嘗試基礎上，再邁出一步。而土地改革有望在今年獲得突破。

年初，國土部相關負責人就曾指出，未來土地流轉指導意見有望就土地利用規劃城鎮建設用地范圍以外的經營性集體建設用地的有償出讓、交易方式、收益分配方式等方面做出具體規定。

有分析稱，農民進城務工以後，大量土地被閑置，如果這些閑置的土地能夠流轉起來，無疑將大幅提高土地的使用效率，現在農業勞動想要進一步在科技含量等方面尋求突破，首先也需要有大量土地集中使用。

申銀萬國[0.39%]報告稱，"結合近期習近平主席在武漢農村綜合產權交易所，以及李克強總理在常熟市田娘傢庭農場調研講話的內容看，中央領導人對土地流轉制度改革持開放態度，並有可能成為十八屆三中全會的重要議題"。

有接近國土部人士表示，現在的試點大部分仍然在現行法律框架內進行，而土地流轉能否容納工商企業進入，能否作為抵押等都有待突破，十八屆三中全會的提法會進一步明確改革方向。

一塊土地性質和使用權變更往往牽扯到諸多利益相關方，而近年來，由於城鎮化進程帶來的大量土地需求，征地拆遷類糾紛事件頻發，尤其是涉及農民利益的集體用地補償方式。這也是盤活土地之外，土地流轉改革的深層次原因之一。

上述接近國土部人士告訴《每日經濟新聞》記者，外界對於農村集體土地流轉的期盼主要在於減少政府的必需幹預，在保證城鎮化建設用地增加基礎上，兼顧農民受益的可持續性和公平性。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-09-06/07212405415.shtml

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招商地產停牌或涉資產註入地產+金融巨無霸隱現

??在中海外將中建地產納入懷中之後，央企招商地產似乎也坐不住瞭。

??4月3日，招商地產停牌稱正在籌劃重大事項。接近招商地產的人士分析，停牌可能涉及招商局集團資產註入事宜。

??與此同時，招商局旗下招商銀行也已停牌。盡管招商地產內部人士否認雙方同時停牌有所關聯，但市場仍然對二者寄予招商局資產重組預期，央企地產+金融的產融結合大藍圖呼之欲出。

??涉集團資產註入

??查看相關公開資料可知，招商地產母公司蛇口工業區、招商局集團的土地儲備主要位於深圳蛇口、前海、福建漳州。

??蛇口占地面積約11平方公裡，近年來，蛇口啟動舊改，基本都由招商地產包攬。其中海上世界城市綜合體改造總占地面積約45公頃，總建築面積約100萬平方米。

??知情人士表示，在上述資產陸續註入完成後，招商地產將取得招商局蛇口工業區在海上世界片區的所有住宅地塊，獲得該區域商業項目的控股權，消除瞭兩者未來同業競爭的可能性。

??2011年6月，招商局集團又以64.4億元競得位於海上世界綜合體周邊的太子灣地塊，總計69.8萬平方米。而正是這個太子灣（總建築面積170多萬平方米），有可能成為下一個招商局資產註入的標的。

??此外，目前最受關註的是前海。由於歷史原因，前海有4.8平方公裡的土地劃給瞭招商局、中集集團(000039,股吧)和西部物流三大物流企業，其中招商局大約擁有3.9平方公裡。

??中原地產首席分析師張大偉指出，目前券商普遍以3倍地積比率、每平方米3萬元人民幣計算前海土地價值，但需要註意的是，那是商業類或者居住類地塊的價

值，目前前海的基礎設施和“七通一平”都剛剛開始啟動，且招商局持有的土地屬性全部為工業類型土地，這種土地如果不改變土地用途，價值並不如預測的高。未

來招商局與地方政府協商獲得的土地收益，也會相對較低。

??知情人士表示，依照上述情形，前海土地目前還難以註入招商地產。但招商地產對此表現積極。3月23日，招商地產董秘劉寧在投資者互動平臺表示，招商地產將伺機參與招商局集團在前海的開發建設，具體方式確定後公司會按規定披露相關信息。

??由於目前蛇口和前海均已劃入廣東自貿區，且自貿區掛牌在即，多位分析人士認為這將加快招商局向招商地產資產註入。易居中國聯席總裁丁祖昱認為，一旦資產註入成行，招商地產將成為房企千億俱樂部中的一員，有可能與萬科、保利再次平起平坐。

??招商地產內部人士對21世紀經濟報道記者表示，此次停牌時間至少三個月，希望最終能給投資者帶來好的消息。

??“地產+金融”大協同

??巧合的是，4月3日，同屬於招商局旗下的招行銀行也停牌稱籌劃重大事項。

??這給市場帶來瞭很大的想象空間：同為招商局旗下的招商銀行和招商地產是否有股權重組的可能？招商地產有關人士否認瞭這種可能性，稱同時停牌為巧合。

??不過，兩傢的聯系已經越來越緊密。海通證券塗力磊認為，招商局集團旗下擁有包括招商局國際、招商輪船、招商局公路、招商銀行、招商證券、蛇口工業區以及

直投基金管理平臺招商局資本等，而招商地產是招商局集團房地產板塊的旗艦企業和唯一上市公司。橫跨實業和金融兩大領域的招商局集團，近年來大力推進產融結

合，通過資本和產業的有效互動發揮協同效益以實現跨越式發展。

??2014年11月21日，招行與招地簽署戰略合作協議，根據協議，雙方將在授信及融資服務、國際結算和其它金融服務、品牌共建及客戶共同開發、產業園區及社區金融服務、資本市場專業化服務、金融不動產開發、咨詢與培訓服務等方面展開深入合作。

??中信建投分析師蘇雪晶指出，去年開始招商地產先後和招商局資本、招商銀行、清華啟迪、中外運等展開合作，實現大招商旗下資源的盤活和有效利用，在多領域協同效應下，2015年將是招商地產規模真正發力的一年。

??中銀國際田世欣也認為，招商局集團內部合作加深，強勢資源待爆發。2014年招商局集團內部合作取得突破，產融結合，集團在蛇口太子灣項目、前海土地、

漳州開發區資源預計今年均會逐步分別納入上市公司也就是招商地產體內；沿海城市港口產業升級也將獲得突破，優質資源極為豐富。

??丁祖昱認為，未來中國房地產一定是通過不斷的整合重組兼並企業規模越來越大，這些企業不約而同的都與金融“大鱷”有千絲萬縷的聯系。正如平安成為碧桂園

第二大股東，招商地產也無可避免的與招商銀行之間有強烈的聯系；諸多央企的復合屬性讓地產與金融無縫對接。無論是招商、中信還是華潤等企業，他們集團旗下

的招商銀行、中信銀行、華潤銀行都讓這些地產桃園機車借款免留車公司一上來就能夠和金融無縫連接。在諸多央企當中，每個板塊大都各自為政，少有合作，但對地產和金融來說互相

之間的互動越來越頻繁，聯系越來越緊密是必然趨勢。

??總體來說，此輪停牌對於招商地產來說利好似乎更為明顯。田世欣指出，招商地產是龍頭房企中融資成本較低的公司，其將攜資金優勢積極尋求並購機會。2014年推出的股權激勵計劃對凈利潤三年復合增長率做出不低於15%的要求，有望激發管理層積極性。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2015-04-09/08025991721614449110417.shtml

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我國首亮債務傢底達20萬億地方多靠賣地還債

20萬億元：中國首亮債務傢底

總體風險可控對外依存度低多靠賣地還債

根據國傢審計署網站12月30日發佈《2013年第32號公告：全國政府性債務審計結果》(以下簡稱《審計結果》)顯示，2013年6月底，全國各級政府負有償還責任的債務20.6988萬億元。這也是我國首次摸清政府債務底數。

此外，"負有擔保責任的債務"為2.9256萬億元，"可能承擔一定救助責任的債務"為6.6504萬億元。需要註意的是，三種債務類型有很大差異，隻有政府負有償還責任的債務，才是政府債務，不能將政府性債務等同於政府債務民間二胎房貸轉銀行任何問題免費諮詢。

此外，《審計結果》顯示，截至2013年6月底，省市縣三級政府負有償還責任的債務餘額10.5789萬億元，比2010年底增加38679.54億元，年均增長19.97%。其中省級、市級、縣級年均分別增長14.41%、17.36%和26.59%。

台中大肚建地貸款 總體風險可控

此次對全國政府性債務審計，審計署共組織全國審計機關5.44萬名審計人員，按照"見人、見賬、見物，逐筆、逐項審核"的原則，對中央、31個省(自治區、直轄市)和5個計劃單列市、391個市(地、州、盟、區)、2778個縣(市、區、旗)、33091個鄉(鎮、蘇木)(以下分別簡稱中央、省級、市級、縣級、鄉鎮)的政府性債務情況進行瞭全面審計。

審計署表示，"審計結果表明，從中國經濟發展水平、政府性債務的現狀，以及資產與負債的相互關系看，中國政府性債務風險總體可控。"

從國際通常使用的負債率、政府外債占GDP的比率、債務率和逾期債務率等風險控制指標看，截至2012年底，全國政府負有償還責任債務的負債率為36.74%；若將政府負有擔保責任的債務、政府可能承擔一定救助責任的債務分別按照2007年以來各年度由財政資金實際償還的最高比率19.13%、14.64%折算，總負債率為39.43%，低於國際通常使用的60%的負債率控制標準參考值。

地方債三特點

《審計結果》認為，與其他國傢相比，中國政府性債務擁有三大特點。

一是從債務對應的資產和收入看，中國債務大多有相應的資產和收入作為償債保障。如中央政府性債務中，有相當部分的國債資金被用於投資和項目建設；中國鐵路總公司(原鐵道部)的債務投向瞭鐵路建設項目，該公司2013年6月底財務報表反映資產總額4.66萬億元，具有穩定的經營收入，以往債務履約情況良好。二是從對外債的依賴程度看，中國的政府性債務中外債占比低，對外債的依賴性小。2012年底，中國政府外債餘額4733.58億元，占整個政府性債務餘額的比重較小，占GDP的比率僅為0.91%，遠低於國際通常使用的20%的控制標準參考值。這就表明中國經濟增長對政府外債依賴程度較低，不易受國際金融市場波動的影響，應對和解決政府性債務問題的自主性和能力更強。

三是從債務類型看，中國政府或有債務規模較大。由於中國社會主義市場經濟體制尚不夠健全，政府與市場的邊界不夠清晰，投融資體制、價格形成機制不夠完善，與一些發達國傢相比，政府承擔的支出責任范圍更廣，政府或有債務規模也比較大。

未來，隨著中國經濟體制改革的深化，市場在資源配置中的決定性作用的增強，現代市場體系的完善，市場決定價格機制的形成，中國政府或有債務的邊界將不斷縮小，債務規模將得到有效控制，部分存量或有債務也可能逐步予以剝離。

債務增長加速

但審計也發現，地方政府負有償還責任的債務增長較快。截至2013年6月底，省市縣三級政府負有償還責任的債務餘額105789.05億元，比2010年底增加38679.54億元，年均增長19.97%。其中：省級、市級、縣級年均分別增長14.41%、17.36%和26.59%。

而且，債務管理中還存在一些問題：一是有的地區債務率已經超過100%，債務償還壓力較大；二是地方政府性債務對土地出讓收入的依賴程度較高；三是部分地方和單位違規融資、違規使用政府性債務資金等。

據陳塵肇介紹，這次審計發現並已依法移送有關部門處理的涉嫌違法違紀案件線索有51件，涉案人員69人，有關處理結果將適時公告。

此前，審計署曾對我國省、市、縣三級地方政府債務情況進行過全面審計。審計結果表明，截至2010年底，上述地方政府負有償還責任的債務67109.51億元，負有擔保責任的債務23369.74億元，可能承擔一定救助責任的債務16695.66億元。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-31/07562559346.shtml

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內容來自sina新聞

利益糾葛下業委會的艱難成長之路

業委會成長之路之歷程

南都訊截至2012年，佛山市住宅小區共有1140個，業委會515個，組建率約為45.18%，高出全省平均26.76%的水平。但是，在這數字背後，也隱藏著艱辛。一些業委會的籌建過程卻充滿曲折、紛爭，有些小區無人牽頭，有些小區則受到各方阻擾，另有部分業委會成員因為存在私利，被其他業主所鄙棄。今日，南都佛山繼續關註業委會成長之路，講述業委會成立之難。

對業委會成立程序不熟、業委會成員責任心難以持久、一些業主動機不純，想通過參選業委會謀私利......這些都成為業委會成立的絆腳石。今年6-8月，南海區政協組織多個單位對小區管理進行專題研究，指出瞭這些癥結所在。調研報告建議，在新小區選舉業委會不成熟的情況下，可先選出有責任心的業主擔任樓長，協助居委會參與小區管理，推廣居民自治。

現狀部分業委會籌建困難重重

今年6月到8月，南海區政協組織瞭住建、民政、社工委、城管、物價等單位組成聯合調研組對加強小區管理、融洽物管與業委會關系進行專題研究。專題調研報告指出，業委會之所以難成立，是因為各方對業委會的認識存在偏差。比如有些業主對業委會的成立程序不熟悉，認為比較繁瑣，而且成立過程需由居委會和房管所指導，需經過全體業主過半數同意並經業主大會選舉產生，這在老舊小區都不容易，何況新入住的新建小區。

其次，業委會的成員因為是義務工，開始尚有點激情，長久下去則"吃力不討好"，一方面是廣大業主會寄予厚望，另一方面如果對物管監督過嚴則會遇到阻力，有時還受到人身安全威脅，可謂"兩頭不是人"，不少人因此選擇退出。另外，有些動機不純的業主想通過參選加入業委會，意圖炒掉舊物管、聘請新物管以謀私利，不願意接受居委會和房管所的業務指導和監督。

在南都記者的調查中，位於南海大道的興業新邨，由於業主間的不信任，兩次籌備業委會都最終"流產"；而南海星暉園的業委會成立曾一度受到物業管理處的阻撓，籌建多年才最終成立；恒福新城的業委會，籌建過程同樣困難重房屋二胎銀行借款任何問題免費諮詢重。

建議先施行"樓長"制度過渡

南海區政協的調研報告建議，在居民尚不多、情況不熟悉的新建、新入住小區，以及在未圍閉小區和老街坊熟人社區的老舊小區，均可以先行選舉樓長制度，選出有責任心的業主擔任樓長，協助居委會參與小區管理，推廣居民自治。在條件成熟後，即新小區居民達到法定人數可以召開業主大會的情況下，業主、居委會和物業公司可以物色和推薦熱心小區事務、有責任心的業主，或在原有樓長中物色和推薦產生業委會成員候選人，再組織選舉業主委員會。業委會代表業主監督物管公司運作，協助居委會開展小區管理，居委會指導小區的社區建設，形成一個閉合完整的管理體系。

調研報告還建議，可探索建立業委會成員等小區自治組織的有償聘用制度，從物管費用中提取一定費用補貼業委會專職秘書和成員的勞動付出......

A

興業新邨兩次籌備業委會

利益紛爭"流產"

興業新邨位於桂城南海大道，約有1500戶業主。兩次籌備成立業委會，均以失敗告終，今年9月在社區居委會牽頭下，開始實施"樓長制"。

去年9月，興業新邨物管欲將小區內部分綠化帶改造成停車位，這一舉動引起部分業主的強烈反對，並發起瞭"綠地保衛戰"，一度引發沖突。物管方解釋，小區改造前做過民意調查，引來不少業主質疑作假，改造最終被制止，風波平息。

但之後，小區內一批熱心的業主們覺得，小區應該成立業委會從法律上監督物業公司的所作所為。於是，第一批業委會籌委會成立，產生瞭15名候選人。這時，突然有90多名業主站瞭出來，聯名反對這批籌委會的合法性。

"他們反對的理由其實就是對業委會籌委會裡面的一些成員不信任，以為存在利益關系，對此產生瞭種種質疑。"曾參與籌委會的王叔介紹，第一批業主籌委會成員被迫解散瞭。隨後，通過業主自薦形式，小區又重新組建瞭新一批業委會籌委會成員。"共有30多名，很多都是上班一族，組織者以為業委會組織有利益可圖，有工資拿，還有補貼等等。"這批新成員堅持瞭十幾日，最終也解散瞭。"他們沒做什麼動作，遇到問題沒能力解決，又沒有居民支持，自然也就做不下去瞭。"

直到今年9月，在江南名居社區居委會牽頭指引下，小區開始推行樓長制，20多名熱心業主自薦做樓長，平時義務收集業主的意見和建議，反饋到物管和居委會處理和解決，在居民、物管和居委會中間起到紐帶傳輸作用。

"業主不團結不同心，是最大的阻礙。"樓長邱先生表示，目前條件還不成熟，先從樓長做起。熱心的樓長王叔也表示，樓長沒有報酬，是義務的，且不受法律保護。作為小區一員，他殷切希望能盡快成立業委會，希望通過樓長制探索，再慢慢過渡到業委會成立，其中，需要等待，也需要機會。

麗景苑

小型小區無物管接手

業主兩成立小組自治

位於桂瀾路麗景苑小區成於2001年，目前隻有158戶住戶。最初由開發商兼任物管，最終因糾紛物管離場，無物業公司願意入駐，小區兩度成立自治小組實現業主自治。

由於小區停車場費用等糾紛，2007年年中起，麗景苑兼任物管的開發商離場，小區處於無序狀態，垃圾橫飛，鼠患猖獗。

同年，麗景苑小區自治小組成立，兼業委會和物管公司雙職能。但因越來越多人不願交物管費，以及部分業主質疑自治小組的工作，這些矛盾導致苦撐瞭4年的自治小組在2011年10月宣佈解散瞭。

由於麗景苑小區住戶少，沒有物業公司願意進駐管理，經居委會的協調和居民的要求，業主選擇成立自治小組實現自治。2012年3月份，新一屆自治小組成立，新自治小組針對小區存在問題，做瞭大量工作：安裝視頻監控、處理下水道問題、換門鈴等工作，慢慢才得到業主的信任與支持。

自治小組，就是業委會的雛形，隻不過，礙於小區規模太小，業主參與社區事務的積極性不高，以及避免繁瑣的業委會申報規程，麗景苑選擇瞭這種過渡模式。"近兩年來，小區正常有序運作著。"現任自治小組組長葉宇球總結說，最明顯的是現小區不存在管理費欠費情況，雖然有10多戶業主比較拖拉，但都沒有欠費不交的情況。據瞭解，麗景苑每月收費13000多元，支出9300元，剩餘錢用於日常維護，財務每月公開。

C

恒福新城

物管阻撓業主不積極籌備一年仍未果

位於南海季華路與朝安南路交界處，約有2700戶業主。2012年4月部分業主開始籌備組織業委會，但一年多來仍未能選出業委會，籌備時間超過《廣東省物業管理條例》規定的6個月期限。有業主稱，一是由於"開發商和物管的阻撓"，二是由於大部分業主漠不關心，無法拿到過半的選票。

"恒福新城首屆業主大會投票時間表(第一輪)"，在恒福新城業委會籌備組的博客上，以上博文停留在瞭2013年3月6日。不久之後，籌備的進程也暫停瞭。這次籌備，源於2012年4月，小區一網吧修建走火通道通進瞭小區內，引起瞭一眾業主的反對。事件平息後，部分較積極的業主發起瞭簽名，要在這個擁有36座高層的巨大小區中成立業主委員會。

2012年6月，從22名自薦的業主中選出10名，加上1名居委會代表，1名祖廟街道房管所代表，以及1名發展商代表，共13名代表組成瞭恒福新城籌備組。他們幾乎每周都聚集起來開會。

然而，從2012年8月7日之後，博客隻更新瞭2天。這與籌備組的工作熱情退卻不無關系。"開發商和物業公司(開發商的子公司)是最大的阻力"，籌備組成員梁先生嘆息，他們撕掉宣傳單、提供環境惡劣的籌備組辦公空間等，"有一次調查活動還包圍瞭籌備組成員。"直接導致熱情冷卻的，是業委會候選人投票率低下。今年3月份織的投票中，在約2700戶業主中，僅僅獲得瞭800張左右選票，並不夠半數。

此前曾處理恒福新城業委會成立過房屋二胎融資貸款全省皆可處理程事項的禪城區國土城建與水務局有關負責人卻向記者透露：業委會之所以這麼久成立不瞭，物管公司與籌備組都存在問題，物管公司不想被管制，籌備組中則有成員想踢走現有物管公司換上有利益輸送關系的另一傢。

"有些業主工作忙，有些卻真的不關心。"對於業委會的未來，梁先生也沒有想法。目前，那個業委會候選人的投票箱，還存放在居委會。

統籌：南都記者潘逸濱采寫：南都記者鐘會先郭偉豪潘逸濱

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-12-16/08293805107.shtml

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人民日報土地流轉不能激進要以農民為本

目前，新一輪土地制度改革正在全面推開，這其中農村承包地流轉成為社會關註的熱點。如何實現農村土地流轉與城鎮化進程和農村勞動力轉移規模相適應，與農業科技進步和生產手段改進程度相適應，與農業社會化服務水平提高相適應，是當前面臨的一項長期而重要的任務。近日，記者采訪瞭有關政協委員及民主黨派成員，對此提出建議。

土地流轉有三大好處

我國土地流轉的現狀如何？據介紹，目前大多數農民仍把承包地看成是"活命田"和就業"保險田"，不願流轉、不敢流轉；流轉時間短，流轉地塊碎片化，影響土地流轉質量和效益；服務平臺建設滯後導致"要流轉的轉不出，要租賃的租不到"；合同文本不規范，埋下諸多隱患；農業保險力度不夠制約流轉規模等。

"越來越多的農業生產實踐表明，農村土地流轉已成為改造傳統農業和發展現代農業的重要手段，成為聯結傳統農業個體生產者與現代化農業規模經營主體間的重要渠道。農村土地流轉有利於促進農業規模化經營，實現土地、資金、信息、管理、勞動力等生產要素的優化配置，從而有利於提高農業產出效益和比較收益，實現農村土地流轉可以使參與主體多方互利共贏。"河南省政協委員張冬平認為。

"江西省廣昌縣白田村過去在旱地種植紅薯、大豆等農作物，年畝收入為600元左右，通過土地流轉，種植大棚設施蔬菜畝收入超過萬元，是過去的10-15倍，直接帶動瞭農民增收。"全國政協常委孫菊生舉例說。

在孫菊生看來，土地流轉有四方面的意義，一是促進農業產業結構調整優化，培育特色農業龍頭企業，打造農副產品加工產業基地，提高經濟效益；二是推動農村勞動力的轉移。農村土地流轉使部分農民從土地中解脫出來，從事農產品(12.75, 0.60, 4.94%)包裝加工、物流配送、農資供應、生活服務等二、三產業，有效地加快農村勞動力轉移；三是促進農民增效、增收。通過土地流轉，一方面農戶可就近務工或外出尋找新的掙錢門路，同時又可獲得土地租金收入。

土地流轉不能激進

土地是農民最塭仔圳重劃區利率多少免費諮詢試算基本的生計保障，在城鎮化進程中，土地制度改革是一道必須跨越的門檻。

"既要尊重農民意願，又不能讓有利於資源優化配置的土地流轉受阻。"民建中央副主席辜勝阻[微博]認為，在推進轉移人口市民化的同時，要遵循保障轉移人口權益的原則，謹慎穩妥地推進市民化，不能盲目推進戶籍制度改革和土地制度改革。

辜勝阻進一步分析說，大部分農民工在城市就業是不穩定的，一夜之間讓農民失去土地，整個社會可能發生很大的動蕩。轉移人口市民化不是簡單地變更戶籍，更不是盲目地讓農民放棄土地。如果在戶籍改革中盲目推進激進的土地改革，會使大量農民一夜失去土地，成為失地流民。

"俗話說得好，'農民的地就是農民的天，農民的幸福在田地間'。"孫菊生表示，要提高農村土地流轉活力首先要加快農村土地流轉，確權登記是前提，隻有堅持這個基本前提，才能真正堵住少數鎮、鄉、村幹部調整、收回、重分土地的各種借口，真正給農戶吃上"定心丸"，讓他們敢於流轉；其次是加大相關政策的宣傳力度，讓農民瞭解政策，消除誤解，放心流轉；此外，加大典型引導力度。縣鄉鎮和涉農部門要充分發揮龍頭企業或種田大戶的典型示范作用，用身邊的事教育身邊的人，使農民看到實實在在的土地流轉效果，從而轉變思想觀念，加快土地流轉。還要積極探索流轉雙方共贏的模式。孫菊生表示，當前農民土地流轉收益主要以固定租金支付，流轉收益沒有隨經濟不斷發展而得到相應增長，缺乏增長機制，農民積極性不高，一般流轉期限較短，對農業長期發展不利，而入股方式能在雙方之間形成共贏局面，適宜推廣。

張冬平認為，推進農村土地流轉應針對不同農戶對土地資源功能的偏好采取不同的政策引導。一方面加大對農民專業合作社的扶持力度，提高農民專業合作的市場競爭能力，規范合作社的組織行為，通過合作社的發展增強農民的參與意識。另一方面提高農民的社會保障水平。目前，農村保障水平總體上仍然偏低，並且在區域之間存在較大差距，對農民的土地流轉意願產生重要影響。通常情況下，總體保障水平較高、社會保障相對健全的農戶，土地的保障功能相對弱化，更願意流轉土地。

維護好農業轉移人口的權益

隨著城鎮化的發展，一部分農民成為市民，為瞭在城鎮能夠得到更好的發展，這部分擁有城鎮戶籍的農民，有的可能不再從事農業生產，但他們並不願放棄農地的承包經營權和由此帶來的收益。

"在推進城鎮基本公共服務全覆蓋的同時，要維護好農業轉移人口的土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權等。"辜勝阻認為，土地財產權是法律賦予農民的合法權利，不能隨意剝奪。對於農民來說，土地有生存保障和致富資本兩種功能。大部分農民工的工作和收入不穩定，土地是最後的依靠。

辜勝阻強調，農村土地流轉要堅持"依法、自願、有償"的原則，保障農民享有土地是否流轉的決定權和土地流轉形式的選擇權，維護農業轉移人口的合法權益。土地產權設計，要在承包權、經營權、所有權、抵押權、擔保權五個權利分離情況下來保障各個主體之間的權益。土地改革需要穩定所有權、保留承包權、流轉經營權、用好抵押權、擔保權。土地確權後，農民應具有"三權三證"，三權：農民承包土地的經營權、農民宅基地的使用權、農民在宅基地之上自建住房的房產權。三證：農民承包土地經營權證、農民宅基地使用權證、農民在宅基地之上自建住房的房產證。

張冬平建議，為推進農村土地承包權流轉，在戶籍改革的同時，政府還出臺相應的政策，重點強化農村土地的生產功能，弱化土地的保障功能和財產功能，建立城鄉一體化的農村社會保障體系，取消依據耕地面積計算的補貼方式，對拋荒撂荒的耕地給予懲罰。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-10-08/07594500441.shtml

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實證分析顯示中國樓市仍處於安全位置

??南方日報訊（記者/曲廣寧）3月31日，萬科舉行2014年度業績發佈會。年報顯示，2014年萬科實現營業收入1463.9億元，凈利潤157.5億元，增幅略低，同比分別增長8.1%和4.2%。

??對於當前中國樓市的走向，萬科董事會秘書譚華傑表示，萬科2014年針對全世界27個經濟體過去40年的研究顯示，這些經濟體在過去40年出現61次房價大漲，14次房價大跌，而有三個指標，會根據經濟體自身情況決定房價上漲或下跌。根據這三個指標中國樓市仍處於絕對安全的位置，因此萬科認為，中國住宅行業未來十年總體來看是安全的，但是出現房價單邊上漲的這個行業的規模整體快速膨脹的年代已經結束。

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國傢電網遼寧省電力公司總經理燕福龍被立案調查銀行二胎借款利率多少免費諮詢試算

中新網8月27日電據中央紀委監察部網站消息，根據檢察機關提供的線索，國務院國資委紀委對國傢電網公司遼寧省電力有限公司總經理燕福龍涉嫌嚴重違紀違法問題立案調查。如有購房問題可咨詢：400-606-6969房貸第2順位年息怎麼貸款比較會過件

延伸閱讀：

新浪財經訊8月26日獨傢消息，近日有能源業內人士透露，國網遼寧省電力有限公司總經理燕福龍被帶走協助調查。

遼寧省電力有限公司內部人士稱，單位內部已經非正式傳達，稱總經理燕福龍在協助調查，要求幹部職工按部就班，安心工作。

燕福龍，1960年12月生，山西聞喜人。第十二屆全國人大代表。畢業於中國人民大學工業經濟專業。

據東北電力系統資深人士透露，早年燕福龍曾擔任山西太原第二發電廠廠長，後調任山西省電網公司主管生產的副總經理，之後離開山西進入國傢電網[微博]公司總部任職。上述人士表示，他有問題也不奇怪。

2007年11月，時任國傢電網公司安監部主任的燕福龍赴遼寧省電力有限公司擔任總經理。到任後，燕福龍提出"三年再上新臺階"戰略目標，把2009年定為"再上新臺階攻堅年、電網發展趕超年和企業管理提升年"。2010年獲得"全國勞動模范"稱號。

在遼寧省電力公司的官網上，有關燕福龍活動的最近一次報道是2014年6月18日到葫蘆島供電公司進行工作調研。

國網遼寧省電力有限公司成立於1999年，供電營業區域14.8萬平方公裡，服務人口4380餘萬。截至2013年末，全省發電裝機總容量達3965.72萬千瓦。(新浪財經劉麗麗發自北京)

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-08-28/05592885187.shtml

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房企千億軍團將擴至七傢大佬謀轉型黑馬急沖線

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在沖擊千億銷售額的賽道上，湧現出越來越多的黑馬。

截至12月10日，30傢房企公佈瞭前11月的業績報告，來自中原地產研究部的統計數據顯示，這30傢房企合計銷售業績高達10457億元，同比增幅高達33.7%。值得關註的是，相比2012年僅萬科、保利、綠地3傢房企業績突破千億元，今年房地產"千億軍團"成員有望增至7傢。

"千億房企越來越多，意味著龍頭企業的市場集中度在增加。"上海易居房地產研究院一位人士在接受《每日經濟新聞(微博)》記者采訪時指出，"房企的經營模式暫不會發生較大的變化，目前來看，明年的情況不好說，但未來肯定會出現越來越多的千億級房企。"

千億之爭

12月4日晚間，萬科公佈最新銷售業績：11月銷售面積127.2萬平方米，銷售金額140.4億元；今年前11個月，公司實現銷售面積1393.5萬平方米，銷售金額1598.8億元，同比分別增長18.21%和25.74%。

緊隨其後的保利與綠地同樣表現優異。根據保利地產公告，今年前11個月，保利共實現簽約面積960.32萬平方米，同比增長17.79%，實現簽約金額1110.97億元，同比增長20.72%。綠地集團銷售業績也已經突破瞭1342億元，同時預銷售面積也超過瞭1000萬平方米，同比分別增長40%和30%。

除瞭這3傢老牌 "千億軍團"成員，今年各大房企在沖擊千億的道路上都十分積極。

12月5日，碧桂園發佈前11個月的銷售業績，公司共實現合同銷售金額約967億元，同比增長130%，合同銷售建築面積約1465萬平方米，同比增長114%。如果按其前11月月度平均銷售金額推算，碧桂園今年可輕松超過千億元銷售。

此外，萬達、恒大、中海都有望躋身"千億軍團"。其中，恒大今年1月至11月的合約銷售金額約983.8億元，合約銷售總面積約1460.7萬平方米，較去年同期分別增長16.3%及2.4%。目前，中海還未完成與實際控制人中國建築地產業務整合，但今年前11個月，其銷售金額已經達到1317.6億港元 (約合1031.81億元人民幣)；萬達雖未公佈業績，但業內認為其銷售額突破千億元沒有懸念。

"一旦完成中建股份地產業務的註入，中海將會是萬科最強勁的對手，而且很可能業績會超過萬科。"蘭德咨詢總裁宋延慶此前曾對《每日經濟新聞》記者表示。

調整與激進並存

加入"千億軍團"，然後呢？

上述一傢突破千億元的房企負責人對《每日經濟新聞》記者說，"其實對於銷售數字，我們已經越來越弱化瞭，現在追求的是速度與質量相平衡。在突破瞭現有的銷售目標之後，追求項目的質量和亮點。"

不難發現，老牌"千億軍團"成員正有意發掘新的競爭力。萬科副總裁毛大慶此前在接受記者采訪時指出，萬科目前的戰略設定主業為住宅，"兩翼"為住宅產業化及城市綜合配套服務商，"這既是萬科的轉型方向，也是我們新的盈利增長點"。

不光是萬科，《每日經濟新聞》記者瞭解到，今年保利地產在北京市場推出寫字樓、商鋪、高端豪宅等多業態產品。對比去年與今年的產品佈局不難發現，一直以主打普通住宅產品的保利已悄然開始調整戰略。

老牌巨頭的調整，在競爭對手看來正是追趕的好時機。

記者對比瞭萬科10月及11月的銷售數據，可以看到11月銷售面積和銷售金額均出現明顯環比下滑趨勢，相比去年同期也有所減少。這不禁使人聯想到今年初王石(微博)曾提到的"萬科全年的銷售額不超過1700億元"要求。

與萬科的"克制"不同的是，今年最大的"黑馬"碧桂園，其速度之快著實令人感到驚愕。

今年10代墊2胎利率多少免費諮詢試算月初，一條碧桂園認購超千億的短信曝出，盡管此後碧桂園發公告澄清稱，該信息系總裁莫斌與公司高層人員進行內部溝通時所透露的初步數字，隻屬初步統計，同時公佈公司的合約銷售額截至9月底已達647億元，但11月份的業績報告無疑證實瞭一點。

不光業績驚人，碧桂園今年以來頻頻發起的海外融資、高薪招聘都似乎在為其沖刺千億軍團埋下伏筆。

"但對於碧桂園來說，主要面對的客戶是剛需群體，這部分客戶的購買力受銀行信貸的收緊有較大的影響，此外隨著土地成本的越來越高，企業的利潤空間也將進一步緊縮。"一位長期跟蹤碧桂園的分析人士對記者指出，今年以來市場的升溫加速瞭房企的業績上升，但伴隨著信貸收緊以及宏觀調控的持續，明年是否會有更多的房企進入"千億軍團"並不好說。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-11/08102532660.shtml

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平均入住率僅58.9% 酒店物業投資收益下降

旅遊地產正成為各大房企新一輪擴張的主要方向之一。然而，仲量聯行最新公佈的數據卻透露，旅遊地產市場目前的投資收益率並不好。根據仲量聯行對全國63120間酒店客房的調研，2012年客房的平均入住率由上一年的61.8%下降至58.9%，除瞭中部和西部外，華東、華南和華北的酒店均出現入住率的下降。此外，近八成的酒店業者透露2012年的運營成本是上升的。

根據仲量聯行統計，2012年遊客人次最多的是上海、北京、武漢、成都等商務資源超過旅遊資源的城市。出現這樣的現象並不奇怪，中國旅遊飯店業協會調查統計的數據顯示，將近65%的國內遊客是商務客，真正屬於旅遊休閑度假的遊客不到總人數的25%。這使得很多在三四線城市開發的旅遊地產，很難取得很好業績。特別是部分房企由於較少關註旅遊資源和配套，把旅遊地產當做普通商品住宅來操作，導致租金收益難以實現。

旅遊地產項目未來是否能為購買者帶來可觀的收益，被打上瞭一個問銀行債務協商號。

同策咨詢機構研究總監張宏偉認為，短期來看，旅遊地產的中小投旅遊度假相關產品的價格已經表現虛高，盡管有一定的投資回報收益，但如果投資客想出售套現卻很難。主要是由於旅遊度假產品二手市場尚不成熟，這些產品還難以有實際的度假、養生等功能，導致接盤的人較少。此外，從投資回報空間來看，商業配套、旅遊資源短期內整理不好等都會影響到投資客的投資回報收益的實現。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-10-26/00563670718.shtml

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房企銷售業績增幅普遍放緩積極嘗試新業務

??正如中國GDP增長目標從兩位數回落到今年的7%一樣，房地產企業銷售目標也告別瞭持續十年的超高速增長。從近日公佈年報的多傢房企來看，減速成為今年業績增長的關鍵。雖然年初央行連續降息降準以及兩會傳遞出的利好信號，鼓舞瞭近期市場並出現一定程度的反彈，不過在房地產企業看來，今年形勢依然嚴峻，審慎是企業普遍持有的態度，而在減速同時的創新，則是占領未來市場新機遇的重要手段。如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211??

??增幅普遍放緩

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??在2014年實現瞭21.5%銷售業績增長的碧桂園，將2015年銷售目標定為1350億元，增幅僅為5%。汽車2胎借款利率多少免費諮詢試算

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??碧桂園聯席總裁莫斌在近日召開的2014年度業績發佈會上指出，盡管政府工作報告及貨幣政策均顯示2015年房地產政策環境趨於寬松，但市場形勢仍然嚴峻。上述目標是出於審慎的考慮，公司非常有信心達成。已經躋身千億俱樂部的碧桂園，未來不會片面追求規模的增長，更重要的是騰出足夠的時間進一步夯實管理基礎。

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??據碧桂園最新公佈的年報數據顯示，2014年總收入845.5億元，同比增長約34.8%；公司擁有人應占的溢利約為102.3億元，同比增長約20.1%。2014年，碧桂園共實現合同銷售金額約1288億元，合同銷售面積約1928萬平方米，分別同比增長21.5%和21.0%。

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??碧桂園主席楊國強也罕見地出現在業績會上，對於去年的業績，楊國強言辭間流露滿意，“銷售在環境不好時還有增長，是不容易的”。但他也表示，房地產市場高利潤的時代已經過去，整個行業毛利率都在下降，未來最重要的是還能發展，利潤還有增長空間。

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??放緩銷售增幅的不止碧桂園一傢房企。富力地產在近日的業績公告中表示，參考有關宏觀經濟環境及前景展望，集團將其2015年的協議銷售額目標設定在600億元，較2014年的實際銷售額適度增加10%。放慢增長速度將令集團可以優化資源配置，確保在目前的市場環境下實現長遠增長，亦在價格以外以產品質量競爭。

??

??平安證券研報指出，利潤下行倒逼企業轉型，規模之爭或接近尾聲，大型企業不再單一關註規模，而是更多追求凈利潤的增長，並提到“保利地產也調低瞭銷售目標。”經歷去年行業調整期後，規模增長不再成為房企追求的第一目標。千億房企陣營裡，萬科首先標榜以銷售回款及利潤為重要指標，綠地集團2015年的銷售目標增速也較2014年有所下降。

??

??審慎為王

??

??“對於2015年市場的走勢，很多房企依然認為需要積極圍繞去庫存做文章，背後隱含的意思是市場反彈態勢不會持續，以價換量的策略需要繼續執行”，研究員嚴躍進表示，因此在制定2015年銷售業績的時候，往往采取保守低調的做法。部分房企也不再視銷售規模為評價房企經營業績的唯一指標，所以會弱化銷售目標完成率的考核。

??

??超高速的增長態勢逐漸被中高速模式取代，面對未來的形勢，審慎成為企業普遍持有的態度。

??

??少拿地並逐漸向一二線城市集中，是企業降低風險的首要舉措。富力稱，未來集團的業務重點將更集中於一線和二線城市，預計今年將不會參與太多土地收購項目，特別是在三線和四線城市的土地收購。舊城改造將是今年開發計劃中優先考慮的項目。

??

??保利地產對於今年內地樓市的看法也是審慎。保利地產董事、總經理朱銘新表示，公司對於增加土地儲備會偏謹慎，按等量拓展的原則，主要以一二線城市為主。保利地產董秘黃海也表示，全年推貨將集中去庫存，具體將根據市場走勢，推貨彈性很大。

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??遠洋地產董事局主席兼行政總裁李明也明確表示，將提高新增土地儲備在一線城市的占比。他表示，去年700多萬平方米的新增土地大概有95%都集中在一二線城市，三四線城市除瞭中山以外，其他都已經撤出和剝離，這是去年遠洋除瞭去庫存之外取得的最大成績。

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??研發新業務

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??收縮傳統業務、集中土地佈局之外，房企也積極嘗試新業務來迎接市場新常態。

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??富力地產強調，中國經濟過去一年轉型至“新常態”，這肯定會在多方面正面影響房地產行業。在產品類型方面，富力地產還表示將考慮增加養老房產或其他針對老年群體的房產項目比重，就房地產需求講將很大可能從剛性需求型轉向改善及提升居住環境類型的預估。

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??保利地產稱將以地產開發為主業，同時整合相關資源，謀求在商業運營、養老地產、房地產金融等方面的創新發展。

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??在不斷擴展物業開發及銷售的同時，碧桂園也正在加大非住宅項目業務的經常性收入來源，以增加利潤。碧桂園指出，未來碧桂園總資產中除瞭銷售物業的部分，其他資產都希望能發揮更大價值。長遠來看，公司希望酒店資產發揮更大的作用，分拆上市正在研究中。

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??京華時報記者潘秀土融建融新北樹林土融建融林京華時報記者潘秀林

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任志強午夜再度發文六問為什麼是房地產？

(新浪房產註：任志強午夜再度發佈長微博六問房地產，新浪房產編輯整理。)

一問：富豪排行榜為什麼那麼多房地產？

1，中國和壟斷資源相關並對市場拍賣的隻有土地！(也曾有過煤炭)看看在美國，英國，日本，韓國，俄羅斯等國的首富中為什麼沒有開發商？因為當金融，資本，石油，礦產，電訊，平面媒體，電視，網絡媒體，軍工等行業都充分對市場開放時，房地產就不再被關註和唯一瞭。

2，中國正處於城鎮化的高峰期，且原有的住房條件嚴重滯後於經濟增長和消費需求。所有國傢在城鎮化同步發展的階段，房地產也都如此高增長。隻是當城鎮化率遠超過75%之後，市場已從一手生產為主變為瞭二手交易為主和持有物業為主。如美國約八百多萬套的交易中，新房最高一百多萬套。目前隻有六十萬套。而中國近兩年，年均新房約一千萬套，保障約二百多萬套。一手交易遠大於二手交易。隻有少數城鎮化率較高的城市，二手略大於一手數量。

3，單位值和總數量大，價值高，產銷集中度高是其他行業非壟斷行業無法相比的。如一個單位少則五、六十米，大則數百米，而非以一米，二米為單位交易。一個項目少則數萬米，多則數百萬米於一地。總量超過十多億平米。總值超過八萬多億元。也是其他非壟斷商品無法相比的。即使單值利潤率不高，總額也巨大。隻是無法與壟斷行業相比。

二問：為什麼許多非地產為主的行業也都進入房地產？

1，其實，凡是有壟斷優勢和能成規模發展的行業並非都進入房地產業。(個別是為解決自身問題，而非為市場)沒有其他優勢和沒有其他投資渠道的才進入房地產。這是一種市場逐步開放的結果。九八年的住房制度改革是開放的契機。城鎮化的需求則是吸引力。

2，房地產的項目規模化效率則有助於企業規模的快速提升。一個不用依賴於科技創新，就能靠外包服務打開市場的初期階段，還沒有到拼產品技術的白熱化競爭，打開瞭許多企業進入的大門。尤其是劃撥土地的階段，可以用同樣的資本，更快的擴大規模。

3，房地產有更高的杠桿率。開發企業可以用土地和在建工程獲得銀行的信貸，預售之後又能靠預收款和個貸擴大杠桿率。而其他無資產、實物做抵押的行業，就很難將杠桿率放大。

4，非銀行信貸的其他融資還可以用股權入股，股權抵押等多種方式再加大杠桿率。盡管在先全額一次性支付全部土地款之後，這種杠桿率已經被大大壓縮瞭。尤其是政府監管預售款，銀行延遲個貸發放更嚴重的影響到杠桿率和現金流。但與其他行業相比，負債率還是很高的。

5，工程款按進度結算可以將部分資金壓力轉移到生產單位，如大量備料款，設備款等。有信譽的企業的支付擔保也成為一種短期、小額融資手段。這些都成為進入這個行業的＂理由＂。但當市場逐步充分競爭之後，專業與非專業的企業之間的差距就充分顯現瞭。

三問：為什麼每次調控槍口都對準房地產？

1，投資是影響經濟增長的重要部分，尤其是計劃經濟的時代。沒有開放市場時，大多建房都列為基本建設科目。因此自建國以來都是用限制建房投資來調控經濟的。在＂先生產，後生活＂的時代更是如此。一九八八年的樓堂館所停緩建是建國以來的第七次大的調控。當經濟高熱，通漲上升時，從壓縮投資入手是最有效的。一九建地貸款高雄六龜建地貸款九三年的調控也是如此，也因此有瞭連續幾年的經濟下滑。

2，同樣在經濟下行時，啟動投資也是最有效的拉動。九七年亞洲金融危機之後，中國要拉動經濟增長，但這時已經是半市場化，而非政府行為的基本建設方式為主建房瞭。於是有瞭住房制度的改革，讓住房完全市場化，取消福利住房分配。房地產成瞭突圍的敢死隊。

3，零三年為防止投資過熱再次將板子打在瞭房地產的頭上。這次的錯誤在於隻看到瞭房地產市場投資的高增長，卻沒看到基本建設中住房建設的投資快速下降的市場化替代關系。還好一場全球化的傳染病，平息瞭這次調控。

4，土地招拍掛和分稅制，讓土地財政成為地方政府的救命草，也讓中央與地方之間出現瞭政策分岐。地方政府的招商引資和地價上升，再一次讓房地產成為調控的靶子。卻不知土地的壟斷與供應下降是根源。再一次把板子打錯瞭地方。

5，零七年初中央第一次提出瞭正確的增加供給的主張，但饑餓的市場在土地供給增加時出現瞭大量的天價地和投資增長。於是年底又來瞭＂兩防＂的政策。直到寒八年的經濟低谷。

6，對付低谷仍要靠投資拉動，於是有瞭四萬億。但十大產業振興除瞭擴大過剩產能之外，幾乎沒用。(高鐵應除外)尤其是不可能讓老百姓拿出手裡的錢。最終還要靠房地產拉動，才能增加民間的消費。並讓市場上瞭個臺階。盡管後來有瞭限購、限貸但二零一一年，房地產消費總額第一次超過瞭食品。

7，歷史上多次的調控都是從投資入手的。尤其是在投資占GDP的大頭，出口對GDP負貢獻時，更是如此。政府提供公共服務的投資不能動，就隻能動房地產瞭。因此有瞭馮侖的＂房地產是個夜壺＂的形象比喻。政府的手就總是一會提夜壺，一會扔夜壺的不停的亂摸。甚至不惜違法違規的摸進內衣裡不該摸的地方！

8，市場本是靠價格釋放供求關系的信號，這才能發揮看不見的手的作用。而以價格為目標的調控，就是要斬斷市場看不見的手。以限制需求為手段人為調節供求關系，更是破壞市場機制。還談什麼市場化？房地產隻是政府平衡經濟增減的工具，因為，這是上下遊帶動產業最多的行業，且在投資，信貸，就業，稅收，土地收入上都對政府，社會，財政，GDP影響最大最直接的產業。也直接制約到中國城鎮化增長進程。

四問：為什麼房地產是支柱產業？

1，非市場化福利分房時代，房地產不是支柱。但住房商品化之後成為支柱。因此18號文件肯定瞭其的支柱地位。有人說房地產挷架瞭中國經濟，卻不知道世界各國都如此。為什麼評價各國經濟先看股市與房市？尤其是以房產稅為地方財政收入為主要來源的國傢更是如此。

2，是不是支柱可以看增加值占GDP的比重，看投資的總量，看銷售的總量，看稅收的總量，看土地收入的總量，看上下遊的拉動，請問除房地產之外有哪個非壟斷單一產業可以與之相比？

3，再看哪個產業能集中這麼大量的民間資本？哪個商品能吸納民眾這麼多的購買力？哪個商品能提前鎖定消費者未來的收入流？哪個商品能用銀行信貸抵消通脹和貨幣貶值？這也是房子能成為最佳投資品的原因。何況還有增值的收益！當然是經濟與社會發展的支柱瞭。而且是一根支撐中國經濟增長不可缺少的支柱。也有人稱是不能倒的支柱。

五問：為什麼是投資的對象？

1，城鎮化導致需求的上升階段，土地資源的稀缺和壟斷，必然讓房屋價值上升。

2，政府不斷改善房屋外面的環境和公共服務，也必然增加房屋的附加值。

3，當資本市場不提供民眾可以用少量投資參與房地產市場發展的紅利的開放式基金時，民眾隻好將房子做為直接投資品。

4，早期個貸的利率與杠桿作用在幫助首次購買剛需解決住房時也在幫助投資者。

5，貨幣政策與通脹讓住房的價值額外提升瞭，也成為最具抗通脹的投資。

6，股市的不正常讓投資者大跌眼鏡，又無其他渠道，隻有投資房子一條獨木橋瞭。

7，任何投資大約都要有技術支撐，而住房不用。

8，許多投資會占用時間與精力，住房不用，放的時間越長反而獲利更多。還有使用功能和租賃收入。當然還有許多各種各樣的理由和投資技巧。

台南農地貸款六問：如今各種評說又集中在房地產？

1，漲漲跌跌的是經濟，越是支柱就越是會隨經濟波動而波動，何需大驚小怪？要救的不是房地產而是經濟。夜壺總是被提來丟去的，哪次不是為瞭宏觀經濟？

2，歷年人為控制違背瞭市場規律，造成價格的扭曲，也激起瞭民憤。保障性政策不能保障居住權力，反倒催生瞭利用保障中的財產權力謀求暴利的腐敗。以價格為導向的限制政策，讓降價成為一部分人的＂夢＂。以為降價可以為他們帶來＂幸福＂。

3，許多民眾看不到政府從高房價中獲取瞭暴利，被政策和媒體將仇恨導向瞭開發商。當然也有官商勾結的腐敗，更加重瞭這種仇恨。還有少數不守法的行為和違約行為給行業扣上瞭惡帽子！希望看到這個行業的崩潰。

4，價格信號的扭曲，不能反應市場的正確供求關系；政府多年非市場化調控導致的資源配置不合理，戶籍與土地制度限制瞭自由遷徙的權利，公共服務與就業條件的差別，讓人口的合理流動變成瞭選擇性流動。於是城市間開始分化，供求關系也發生瞭逆轉。尤其是價格上漲時的過量投資與庫存形成瞭必要的自我調整。

5，真的是泡沫破裂嗎？假如銷售量下降30%，大約還有十億平米左右的銷量，各國都不會有這麼大的市場。這是破裂嗎？我已說過那些基本面沒變的理由，不需要再重復瞭。

6，盡管房地產隻是夜壺。但政府真的不需要這隻夜壺嗎？政府可以不用夜壺。但政府會不關註必要的經濟增長與底線嗎？至少房地產還不是過剩產能。城鎮化和消費升級還有巨大的需求。我不相信中國會甘願落入中等收入陷阱的地步。要實現中國夢，不管政策如何調整，都需要有個安定、舒適的傢。最終前進的路上不管是冰山火海，都會被時代超越的。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-05-29/08244175503.shtml

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