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Jun 16 Thu 2016 02:03
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雖然這幾個月，大部分限購的城市都陸續松綁，但大部分是曇花一現。第三方機構的一些數據可作參考，戴德梁行監測數據顯示，1月至7月，一線城市的商品住宅銷量同比跌幅為24.1%。

9月已至，房地產有望迎來以往的"金九銀十"嗎？答案基本是否定的，因為這次調整真的不一樣。

而在高庫存以及2013年天量的銷售面積的透支之下，以及買房者買漲不買跌的心理之下，"金九銀十"很可能是浮雲。如上海8月商品住宅供應量較7月上漲6.3%，但成交量隻有 65.38萬平方米，反而出現瞭下滑，地產商沖著"金九銀十"，但結果卻是尷尬的。而筆者最新收到的監測數據顯示，9月起數傢上海樓盤優惠力度空前。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-05/07334429828.shtml

我們先來回顧下房地產市場的本次調整，雖然從數據上看是從5月才開始房價出現環比下跌，但從趨勢上看，年初的同比數據拐頭向下態勢已是明顯，至於實際市場中，2月下旬杭州拉開瞭調整的序幕。

目前限購已名存實亡，但筆者前期用3張圖就說明限購解除效應沒那麼厲害，至於房貸放開，雖然上海農行8月起200萬以上房貸九五折優惠，但大多數商業銀行並未跟進。本周曾傳出招行房貸優惠的消息，但很快就被辟謠瞭。市場期待之心可以有，但現實就是這般殘酷，尤其是在今年銀行不良貸款餘額猛增的前提下。

但即便是這樣，後市依然不會太樂觀，筆者在即將出版的專著《房市大衰退》中，從供需大剪刀、價格與周期以及泡沫角度，在中國過往33年的房地產市場運行軌跡上進行瞭一個推演，推演的結論是本輪調整遠不同於前兩次，也並非一兩年之內就可以結束。

克而瑞數據顯示，截至8月底，北上廣深庫存量分別土融建融屏東東港土融建融達到1040萬平方米、837萬平方米、917萬平方米、533萬平方米，同比分別增長瞭30%、25%、42%、25%，四城台南二胎代償貸款全省皆可處理的庫存消化周期分別達到18個月、11個月、13個月、20個月。

我們再取個案看看，同策咨詢監測顯示，1~8月上海商品住宅累計成交面積約541.68萬平方米，同比跌幅達29.67%，商品住宅銷售價格26328元/平方米，同比上漲11.18%。

好瞭，蔓延至全國的房價調整，乃至一線城市也無法幸免的情形，充分說明瞭，這次真的不一樣，和2008年、2011年的兩輪調整並不一樣。一個突出的因素就是高庫存的存在，所以也難怪新任住建部長上任沒幾日就喊出"千方百計去庫存"的口號。

數據顯示，截至7月，全國待售商品住宅面積3.65億平方米，創下歷史新高。即便按照2013年11.57億平方米的銷量，這部分待售也得消化4個月，何況這僅僅是待售，隻是庫存的一方面。

媒體稱金九銀十或成廢銅爛鐵房企不必抱希望

官方的8月樓市數據尚未公佈，但從7月數據來看，70個大中城市中，房價環比下跌已達64個(比6月增加9個)，持平4個，上漲2個，一線城市均下跌，帝都北京也扛不住瞭，這說明房價下跌正成為全國性的現象，而且一線城市也無法幸免。

地產商的資金緊張已是確定無疑，今年1～8月，地產商海外舉債規模逼近600億美元。近日飯桌上有一信托公司朋友說到，現在隻給百強地產商做項目，而且最低成本8.5%，而一般的百強地產商至少在12%以上。

筆者前期在《房價還有多少下跌空間？》中提到，單從利潤率角度而言，地產商在保持盈虧平衡前提下，平均降價15%~30%還是能勉強挺過去的。所以，鑒於本輪房價調整以來的量價齊跌，地產商要想"金九銀十"不至於成為廢銅爛鐵，在價格方面無疑要拿出相當的誠意。

從全國整體數據看，2014年以來銷售一路向下，7月全國商品住宅銷售面積同比下滑7.6%，銷售額同比下滑10.5%，量價齊跌，而且價跌尤甚。

內容來自sina新聞

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"其實現在無論是從理論界還是業界，都混淆瞭城市化和城鎮化兩個概念，這兩者是有本質區別的。"論壇一開始，吳其倫就談到瞭目前各界對新型城鎮化存在的認識誤區。

吳其倫新型城鎮化由農業革命推動

內容來自sina新聞

吳其倫認為這是一個非常錯誤的觀點。他提到，中國房地產行業發展十多年來，靠的是城市化的推動，新型城鎮化和房地產有關系，但絕不是房地產行業迎來的又一波新計劃。

在他看來，新型城鎮化的新舊區別在於是農業革命推動的城鎮化，新型城鎮化一定是農業產業的全面升級，農業經濟的全面轉型，並通過農業經濟轉型、農業產業升級讓土地集約出來，農民集中居住帶動城鎮化的發展。

4月12日的北京春季房展會上，新浪樂居聯合北京晚報特別邀請北京規劃學會秘書長高毅存，著名地產評論員、財經評論人吳其倫，寶藍股份營銷策劃總監陳曄做客《未來十年中國城鎮化發展》論壇，分別從個人專業角度探討"我"心目中的中國新型城鎮化。

他認為，所謂城市指縣級以上的城市，而城鎮則是區縣以下的城鎮，後者才是國傢提出的新型城鎮化的主戰場，區縣以上的城市跟新型城鎮化沒有關系。

事實上，在十八大提出新型城鎮化之後，李克強總理也曾在報告中提到中國未來還有城鎮化紅利。這個紅利潛能究竟有多大？很多人馬上聯想到瞭造城運動，聯想到瞭房地產行業迎來瞭新的發展契機。

新浪樂居訊(記者邱瑟)十八大將新型城鎮化作為中國應對"中等收入陷阱"重要發展戰略提出，各地亦紛紛出臺舉措推進城鎮化新一輪發展，而在理論創新和實踐探索中，人們對新型城鎮化各有理解。中國到底需要什麼樣的城鎮化道路？

"理論界有一個誤區，認為過去的城鎮化是土地的城鎮化，現在的城鎮化是人的城鎮化，當然'人'是很重要的，但不能流於表象。"吳其倫表示，城鎮化的核心是產業的城鎮化，一定靠產業推動，推動土地流轉，推動人的角色的轉換，讓農民生活得更好，讓農村發展得更好，讓中國的農業更健康地發展，這才是未來城鎮化需要走的路。

吳其倫：新型城鎮化由農業革命推動

"房地產經濟拉動所表現出來的是一種虛假的繁榮，是把實體經濟、民間資本大量的投資都集中到房地產，是鋼筋水泥堆積起土地2胎銀行來的泡沫，所以靠這樣的產業來拉動經濟，必然是虛假的，所以未來中國的經濟發展，必然不會以房地產行業為主導。"吳其倫表示。

他判斷，中國未來的經濟應該是以文化產業為主導，估計到"十三五"，最遲是"十四五"就應該會有定論--將來以文化產業為主導，以現代農業、新能源產業為兩翼發展中國經濟。

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隨著供應量的不斷增大和電商的沖擊，商業地產特別是大量的商場、商鋪建成後如何運營，業主投入如何通過租金回報獲利已備受關註，投資者應有更理性的考量。

業內看法

廣東省流通業商會執行會長黃文傑也表示，眾所周知，連續執行瞭三年多的住宅限購限貸令確實把不少原先專註住宅市場的投資客推向瞭商業地產，許多以住宅起傢的發展商也紛紛轉投或加大商業地產發展力度，造就瞭遍及全國的商業地產熱潮。"中國人的投資渠道非常有限，如果住宅繼續限購的話，相信商業地產領域仍會繼續成為不錯的投資選擇，這不管是對個人還是對發展商來說都仍是機會。"

他們說

省市出臺商業規劃比調控更重要

新型城鎮化建設的推動，將為商業地產帶來更廣闊的發展空間，相信未來在三四線甚至五線城市或者大城市的新興區域將會湧現出更多的商業需求，為商業地產帶來新的發展機會。

以省和市為單位出臺商業規劃，比如哪裡可以做商業中心，哪裡可以做超市，可能比調控更重要。

內容來自sina新聞

商業投資熱潮難退新興市場發展機遇大

相信'兩會'過後，如何控制商業地產的運營風險將會越來越受到從中央到各地方政府的重視，未來可能會逐步出現一些相關的政策、法規以保障商業地產市場的健康發展。

王健林指出，在一些發達國傢，對商業佈局都有著嚴格的規劃和要求以避免惡性競爭。對商業地產發展前景王健林依然看好，透露萬達仍然會在三四線城市大規模建設萬達廣場，至少要做到接近300個。

&民間2胎任何問題免費諮詢emsp;全國"兩會"剛剛閉幕，關於"兩會"後商業地產市場的走勢備受業界關註。近日，新快報記者特別采訪瞭各業界人士，展望"兩會"後商業地產的新發展機遇與挑戰。

對新興市場的發展機會，陳厚橋也指出，新型城鎮化將帶來大量人口的集中和消費力、購買力的匯聚，商業需求也必然會攀升；但對新發展起來的大城市新區和四五線城市來說，人口和消費力的聚集需要一個長期積累的過程，這意味商業地產投資回報周期將更長，投資者要更有長期堅守的準備，選擇時要更慎重。

後市展望

展望商業地產發展後市，黃文傑指出，2014年政府工作報告中透露，我們未來重點發展的新興產業將以現代服務業為主，優先發展生產性服務業，促進物流配送、快遞業和網絡購物發展。而非生產性服務業在新型城鎮化進程中提速，重點發展養老、健康、旅遊、文化。預測服務業在GDP中比重，將從2013年的 46.1%，2015年上升到49%，2020年上升到56.1%。眾所周知，服務業的發展與商業地產密不可分，這意味著商業地產將迎來更多的發展機會。

高力國際調研及咨詢部董事陳厚橋提醒道，隨著供應量的不斷增大和電商的沖擊，商業地產特別是大量的商場、商鋪建成後如何運營，業主投入如何通過租金回報獲利已備受關註，投資者應有更理性的考量。

--高力國際調研及咨詢部董事陳厚橋

1住宅限購繼續，商業投資熱難降

--萬達集團董事長王健林

黃文傑分析道，近年來我國商業地產發展蓬勃，跨越式的快速增長確實已在一些局部地產形成瞭過量，特別是一些傳統的熱點城市和熱點城區。新型城鎮化建設的推動，將為商業地產帶來更廣闊的發展空間，以前我們的商業地產過多集中在大城市，隨著新型城鎮化的推進，相信未來在三四線甚至五線城市或者大城市的新興區域將會湧現出更多的商業需求，為商業地產帶來新的發展機會，這些新興的市場值得投資者和發展商們關註。

或出更多新規防范運營風險

綜合全國"兩會"上透露的政策方向和社會各界關註的熱點我們不難發現，商業地產仍將會是未來中國經濟發展的一大熱點，陳厚橋分析道，相信"兩會"過後，如何控制商業地產的運營風險將會越來越受到從中央到各地方政府的重視，未來可能會逐步出現一些相關的政策、法規以保障商業地產市場的健康發展。

陳厚橋介紹說，事實上，近日蘇州市就發佈的2014年首個"樓市新政"就劍指商業地產過剩現象，規定對可分割出售的商業項目在預售前需劃出約三成左右的面積作為風險防范資產予以凍結，這個商業地產的"限售令"是一個信號，相信隨著"兩會"房地產調控地方化精神的貫徹，類似基於防范商業地產風險的地方性措施還會越來越多。

中立地產首席市場分析師相韡指出，從國務院總理李克強在第十二屆全國人民代表大會第二次會議開幕會上做的政府工作報告看，中央將繼續遏制房地產投機，針對不同城市情況分類調控，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。可以說至少在短時間內，之前針對一二線熱點城市的住宅限購、限貸政策將不可能會放松，在住宅投資繼續受制，股市又持續不振的大背景下，民眾對商業地產投資熱潮將會繼續保持高溫。

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對商業地產發展熱潮，萬達集團董事長王健林近日曾在接受記者采訪時坦言，當前商業地產確實在局部地區出現瞭供大於求的現象，不過未來商業地產會否迎來一系列政策調整"還不好說"。王健林建議："以省和市為單位出臺商業規劃，比如哪裡可以做商業中心，哪裡可以做超市，可能比調控更重要。"

2 新型城鎮化提速帶來更多新機遇

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??記者從上海易居房地產研究院獲悉，2015年第一季度，10大典型城市的土地出讓金收入為1537億元，與2014年、2013年同期相比分別下降45.2%、18.6%，較2012年同期增長61.8%。

??無獨有偶，據中原地產市場研究部統計數據顯示，2015年第一季度，一線城市土地出讓金達934.79億元，同比下降47%。“從今年第一季度一線城市土地成交情況來看，土地成交總建築面積和住宅用地成交均創下近三年的最低點”，中原地產首席分析師張大偉向記者表示，主要原因是土地供應減少，截至目前，一線城市供應的土地總數為147宗，從環比和同比情況來看，均出現暴跌，但供應土地的推出均價卻明顯上漲。

??對此，車貸款張大偉認為，目前一線城市平均樓面價達到瞭每平方米8254元，住宅類樓面價每平方米也在萬元以上，這是2014年一季度以來的最高值。事二胎代書怎麼貸款比較會過件實上，即使樓面價接近或者超過房價已經成為一線城市土地市場的新常態，但房企對一、二線城市土地的追逐仍舊很激烈。張大偉稱，房企紮堆一、二線城市，在推高地價的同時，明顯也在醞釀風險。

??有分析指出，土地出讓金縮水會讓地方財政倍感壓力。在許多地方，土地出讓金收入已占地方財政收入的三分之一左右。

??張大偉向記者列舉瞭一組數據，從中可窺見土地推出價格上漲情況。該數據顯示，2015年第一季度，一線城市土地供應僅相當於2014年的17%；但從供應土地的推出均價來看，2014年第一季度為11131.98元/平方米，而2015年第一季度則為12834.15元/平方米，同比上漲幅度為15.29%。此外，與2014年全年的土地推出均價11679.86元/平方米相比，今年一季度土地的推出均價明顯更高。

??而鑒於一線城市土地供應量的暴跌，四大一線城市土地成交均出現瞭較大幅度的下降。2015年3月份，一線城市土地成交建築面積為216萬平方米，環比下降21.1%，同比下降64.7%；上海、北京、廣州、深圳土地成交建築面積同比降幅分別為72.9%、41.3%、71.2%、81.8%。

10個城市首季賣地收入1537億降45% 地方財政受壓

??張大偉表示，可以預見的是，多地政府會因為土地出讓金減少等因素而繼續推出提振房地產市場的政策。在低迷的第一季度結束之後，4月份，一、二線城市將可能再出現一輪土地出讓高潮。

??對此，上海易居房地產研究院研究員曹倪娜也向記者表示，在多重利好政策的促進下，房市將出現復蘇，而開發企業在拿地方面也將提高積極性，二季度土地市場將有所復蘇。

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繳費方式：新農保基金由個人繳費、集體補助、政府補貼構成。

我國的五種"社會養老保險"

機關公務員

"這是一個非常好的決定，這是我國在養老制度改革上第一次將城鄉居民一並考慮的實質性舉措，也是中央政府在民生工程建設上送出的一個'大禮包'。"今天上午，首都經濟貿易大學勞動經濟學院教授、社會保障研究中心主任呂學靜接受《法制晚報》記者采訪時表示。

兩種養老保險比較

領取條件：年滿60周二胎房貸銀行有哪些缺錢急用哪裡借錢歲、未享受城鎮職工基本養老保險待遇的農村有戶籍的老年人，可以按月領取養老金。

由於新農保和城居保兩種制度極為類似，又是先後設立，重要的是，城居保制度的參保人數很少，有些省份在2011年城居保起步之初直接就將兩種保險制度合二為一。

呂學靜表示，合並後待遇、繳費標準一致，待遇標準一致(具體仍需等國傢細則)。這兩種社會保險，中央財政的補貼是一樣的，影響養老金待遇的關鍵在於，地方政府補貼多少以及個人選擇瞭哪一檔繳費標準。"合並後，個人繳費標準一致瞭，所能享受到的待遇將取決於地方財政情況。雖然現在中央並沒有強制地方政府進行補貼，但是從趨勢來看，未來地方政府會增加補貼力度。"

解讀利於縮小城鄉差別和區域差別

事業單位

何時才能夠完成全國真正意義上的新農保與城居保合並？楊燕綏認為，這個事情並不難，因為沒有技術上的障礙，如果真正想做，今年年內就可以完成。文/記者王婷婷

對基層是否產生瞭財政壓力和財政負擔，呂學靜說，新農保和城居保的支出主要來自於中央財政的轉移支付，其次才是地方財政拿一部分，而集體組織配套的資金是很少的。文/記者李洪鵬部分綜合新華社

會議要求，要整合資源，推動城鄉居民基本養老保險制度與其他社會保障制度相銜接。優化財政支出結構，加大財政投入。大力推行全國統一的社會保障卡，改進管理服務，做到方便利民。要嚴格基金監管，嚴肅查處虛報冒領、擠占挪用等違法違規行為，發揮制度的保障作用，讓億萬老年人心中有底、基本生活無憂。

參保范圍：年滿16周歲(不含在校學生)、未參加城鎮職工基本養老保險的農村居民，可在戶籍地自願參保。

國務院常務會議昨天召開，決定合並新型農村社會養老保險和城鎮居民社會養老保險，建立全國統一的城鄉居民基本養老保險制度。

記者從人社部瞭解到，截至2013年年底，15個省份建立瞭統一的城鄉居民基本養老保險制度。

&房貸emsp;呂學靜說，這個決定使全體人民公平地享有基本養老保障，既有利於縮小城鄉差別和區域差別，促進人口流動、增強社會安全感，也有利於傢庭和睦和社會穩定，進一步穩定群眾對民生改善的預期，從而拉動消費、鼓勵創新創業，讓城鄉居民共同享有改革發展成果。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-02-09/10212600570.shtml

覆蓋范圍：截至2011年年底，27個省份試點，覆蓋面約為60%。

養老金遠高於平均水平

專傢城鄉居民養老保險統一預計年內可完成

清華大學就業與社會保障研究中心主任楊燕綏接受《法制晚報》記者采訪時表示，新農保與城居保合並這是城鄉統籌發展的必然一步。

未來地方政府會增加補貼

城鎮職工

目前城鄉居民社會養老保險待遇不高，城鄉居民基本養老金月人均僅達到81元，但北京的養老金水平遠高於平均水平。

新農保

實施時間：2009年試點

新型農村社會養老保險

繳費標準設為每年100元、200元、300元、400元、500元5個檔次，地方可以根據實際情況增設繳費檔次。

距領取年齡不足15年的，應按年繳費，也允許補繳，累計繳費不少於15年；距領取年齡超過15年的，應按年繳費，累計繳費不少於15年。

城鎮居民

覆蓋范圍：截至2011年年底，中國共計3.58億人參加新農保。

城鎮居民社會養老保險

實施時間：2011年7月試點

參保范圍：年滿16周歲(不含在校學生)、不符合職工基本養老保險參保條件的城鎮非從業居民，可在戶籍地自願參保。

繳費方式：居民繳費、政府補貼

繳費標準從100元至1000元10檔，比新農保多5檔。

距領取年齡不足15年的，應按年繳費，也允許補繳，累計繳費不超過15年；距領取年齡超過15年的，應按年繳費，累計繳費不少於15年。

享受待遇：年滿60周歲，可按月領取養老金。已年滿60周歲、符合規定條件的城鎮居民不用繳費，可按月領取基礎養老金。

預測

今年年內就可以完成

基金籌集采取個人繳、集體助、政府補的方式，中央財政按基礎養老金標準，對中西部地區給予全額補助，對東部地區給予50%的補助。地方政府為重度殘疾人等繳費困難群體代繳部分或全部最低標準的養老保險費，鼓勵公益慈善等社會組織為參保人繳費提供資助。

楊燕綏表示，此前兩套制度的分別運行造成瞭沒必要的成本浪費，也給城鄉居民的流動造成瞭困難，兩者的統一管理有利於促進城鄉一體化發展。

楊燕綏認為新農保與城居保合並最大的難點並不在政策上，而是在信息系統上。楊燕綏認為，做好信息整合對戶籍制度改革、勞動力市場都有好處，也會為全國統籌基礎養老金奠定良好的基礎。

會議決定，在已基本實現新型農村社會養老保險、城鎮居民社會養老保險全覆蓋的基礎上，依法將這兩項制度合並實施，在全國范圍內建立統一的城鄉居民基本養老保險制度，並在制度模式、籌資方式、待遇支付等方面與合並前的新型農村社會養老保險和城鎮居民社會養老保險保持基本一致。

北京落點

記者從人社部瞭解到，截至2013年年底，15個省份建立瞭統一的城鄉居民基本養老保險制度。

15省份城鄉養老保險已統一

自2011年起，北京市建立瞭城鄉居民基礎養老金和福利養老金的正常調整機制。

今年1月29日是第五次調整待遇標準，隨企業退休人員基本養老金等其他社會保障相關待遇標準同步實施。本次調整基礎養老金和福利養老金每人每月增加40元。這項調整自2014年1月1日起執行。文/記者白冰

內容來自sina新聞

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然而，就算是重慶，今年的二手房成交量急速下降。我今天早上上班，路過一傢中介公司，銷售經理小李跟我熱情地推銷房子，我順便跟他瞭解一些行情。

"買房人集中註意新樓盤的優惠。抗得住的開發商，願意主動降價10%。那些靠流量的開發商，資金周轉有問題的，降價可以高達15%，甚至是20%。就算這樣，新房子的銷售量也下降瞭10%左右。"

至於今後，要看目前的結構性"剩餘"能否被消化掉，還要看今後新建房子的數量，以及剛性需求的增長量。

他說，"下面也還沒有明確的執行。估計還是能夠幫助一些剛性需求者，對那些投資和投機的人，作用不會太大。這個政策的作用有多大，現在也不好說。現在是大傢都開始觀望，市場確實是非常不景氣，我們的生意也比較慘淡。"

昨天坐一輛黑車，司機是搞房地產推銷的。我問他為什麼要開黑車，他說，"房子賣不出，收入少瞭，隻能上下班順便賺點小錢，否則日子難過。"

重慶的房價是全中國特大城市最便宜的。這裡大量的廉租房解決瞭不少中低收入人群的住房問題，政府還在供地方面做出許多努力，使該市的房價一直控制在遠低於全國特大城市的平均水平以下。同時，重慶市率先在國內實施房地產稅，也比較有效地控制瞭房價的非理性飛漲。

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我說，"央行下調首套房貸利率至70%，會不會起很大作用？"

如果說重慶都是這樣的情況，不難看出，許多原來以高房價出名的其他大城市，房地產的大面積降溫，已經是不可逆轉的趨勢。今年9月份，全國城市的平均房價環比下跌0.9%，全國的主要城市，幾乎都處於價量齊降的狀態。

房貸2胎利率貸款全省皆可處理姚樹潔:房價可能需要下跌30%以上

宏觀經濟增長速度放慢，銀行不敢隨便註水，原來限購所產生的虛擬"房價還會張"的心理，已經被真實的下跌心理所替代，就算取消限購，房地產業不會像5年前那樣瘋狂。

我問小李，"現在房地產生意是不是真不好做？房價的走勢如何？重慶天地的房價如何？學區房的房價怎樣？大學城的情況又是如何？"

小李說，"重慶現在的房價真的還是很合算的，如果利息往下走，今後房價還是要漲的。因為新房子漲價的空間很大。現在行情不好，一是供應比較充足，消費者需求基本隻靠剛性需求，大多數投資者不會跟以前那樣亂買瞭。"

小李說，"重慶天地是香港人開的樓盤，價格沒有變，那是比較高收入的人買的。開發商不會降價，二手房主也不會降價出售，所以，像這樣的樓盤1萬4左右，沒有什麼變化。所不同的，可能是房子不大好賣瞭，或者是開發商間接降價，例如，給出一些優惠的購買條件。"

我問，"房地產真的很難嗎？"他說，"不是很難，是非常之難。"

"沙坪壩學區房，多為小戶型，這裡的需求旺盛，房價也不會降，當然也決不會升價瞭。大學城的房子多，那邊現在4500元一平米(套內)都能買得到，要是有錢，買鋪面也是最好的時機。"

我本人估計，有些城市房價在一年內下跌30%是完全可能的。

然而，房價為什麼要下跌？今後的情況如何？央行的突然幹預又有什麼意義呢？

他說，"二手房主多半不會降太多，一是觀望，二是能扛就扛。近幾個月，買房人希望大降價，賣方死扛，所以，二手房的成交量直線下降，普遍是20%到30%，情況比較嚴重。"

我說，"如果除掉這些特殊的地方，現在的房價大概下跌多少？"

人口還要進城，但是進城不等於會買房子。城鄉一體化，農民工收入的提高，才是決定今後城市住房剛性需求的重要因素。根據我直觀的看法，房地產要在5年內咸魚翻身比較難。

央行的做法，基本上是為瞭防止房價下跌演變成中國房地產引爆的經濟危機。也就是說，央行已經走投無路，必須重回支持房地產的老業。說白瞭，就是為經濟轉型贏得一點時間而已。

也就是說，央行的做法，隻是為瞭減緩房價的下跌速度，而不是為瞭提高房價。到瞭今天，就算真正目的是為瞭保護既得利益者，保護開發商，保護GDP，那也不可能把泡沫吹回到昔日瘋狂的地步。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-10-04/07542932646.shtml

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中證報樓市限購松綁切勿一刀切

在當前經濟增長乏力的背景下，有關房地產調控的預期出現變化。近日有消息稱，一系列促進房地產市場穩定發展的政策正在醞釀，包括松綁限購和降低二套房貸款門檻等。今年以來，房地產調控思路正在發生轉變，"去行政化"無疑是大方向，取消限購等手段可能隻是時間問題。但是，在房地產一般貸款利率市場分化、長效調控機制尚未完善的背景下，房地產調控"去行政化"不應一刀切。

作為一項行政色彩濃厚的調控手段，限購政策自出臺以來就飽受爭議。如今，"取消限購"的說法尚未得到證實，就已被市場追捧。從邏輯上看，這種追捧背後是市場預期房地產調控思路已發生轉變。

內容來自sina新聞

另一方面，在部分市場供應過剩、房價上漲乏力的城市，投資需求已興趣索然，限購政策已無繼續存在必要。正如在最先傳出取消限購消息的溫州，在房價連續下跌後，當地樓市泡沫已大部分被擠出。此時，應將調節主導權交還給市場。

限購政策始於2010年4月出臺的"新國十條"。在北京等一線城市率先"吃螃蟹"後，越來越多的城市加入到限購行列中來。如今，全國共有40多個城市推出"限購令"，以直轄市、省會城市和計劃單列市為主。其中，北上廣深四個一線城市限購門檻最高，對購房資格審核最嚴格。

在市場主導房地產調控思路下，限購政策退出是大勢所趨。作為本輪房地產調控的核心內容，限購政策的任何調整，都將產生重大影響。對此，有三個問題尤其值得註意。

因此，有必要對限購政策效果做客觀的評估。數據顯示，經過3年限購，當前在熱點城市，投機需求明顯減弱，投資需求降至低位。在已實施限購政策的城市中，"炒房團"、"投資客"大幅減少。從擠泡沫角度看，限購政策可謂較好地完成瞭使命。但是，"限購令"對購房門檻的設置，將一部分剛需擋在門外，抑制部分合理需求釋放。

與任何一項房地產調控政策一樣，"限購令"是把"雙刃劍"，討論其去留的問題，不能脫離客觀環境。目前來看，全面退出限購政策並非明智之選。從供需關系看，一線城市和部分熱點二線城市的房地產市場供不應求的情況仍比較突出。此外，從"去投資"作用上看，限購政策並無有效替代品。在這種情況下，貿然放開限購，將意味著近幾年樓市擠泡沫努力將付之東流。

一方面，經濟增長乏力，有必要采取措施"穩增長"。另一方面，在目前經濟格局中，房地產業占據著不可替代的重要地位。在這種背景下，松綁限購政策，就顯示出合理的一面。

首先，切勿助長發展"房地產經濟"的風氣。在很多城市，在經濟結構中的"房地產獨大"現象由來已久，不僅對其他產業產生擠出效應，而且不利於地方經濟持續發展。在經濟"調結構"關鍵階段，地方政府發展房地產的沖動仍存在。因此，房地產調控"去行政化"過程需緩步推進，切勿因動作過大而演變成房地產調控放松的信號。

其次，加快建房貸二胎利率多少年息立房地產調控長效機制。容納一攬子政策的房地產調控長效機制，是限購政策最好的替代品。對此，現有的房地產稅立法、個人住房信息聯網、不動產登記推進等工作需加快推進，在加快房地產調控"去行政化"步伐的同時，減小限購政策退出對市場影響。

第三，不應"一刀切"取消限購。當前房地產市場分化態勢加劇，限購政策調整需考慮不同區域的市場特征，做到定向調節。限購政策調整，對市場的心理預期影響較大。"一刀切"的政策調整向來不利於市場預期管理，極可能引發市場大幅波動。

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下半年房價或進入下行期

同比來看，新建住房價格下降的城市有1個，上漲的有69個。同比價格變動中，最高漲幅為18.7%，最低為下降4.1%，最高漲幅回落2.2個百分點。

從統計局數據可以看到，北京2月環比上漲0 .3%，較1月收窄0.2個百分點。同比方面，北京上漲15.5%，較1月收窄3.3個百分點。上海2月環比、同比分別上漲0.4%、18.7%，較1月分別收窄0.1個百分點和2 .2個百分點。廣州2月環比、同比分別上漲0.5%和15.9%，較1月分別收窄0.2個百分點和3個百分點。深圳2月環比、同比分別上漲0.3%和15.9%，較1月分別收窄0.1個百分點和2.3個百分點，收窄幅度繼續擴大。

與銷售不民間二胎民間二胎房貸風險暢對應的則是樓市待售面積的增加。統計局的數據顯示，在待售面積方面，截至2月末，全國商品房待售面積51397萬平方米，比去年末增加2102萬平方米。其中，住宅待售面積增加1770萬平方米，辦公樓待售面積增加64萬平方米，商業營業用房待售面積增加233萬平方米。

預期

張旭認為，近期，杭州、廣州、以及北京等一二線城市都出現瞭典型房企的價格調整案例，從目前的情況來看，無論是否為價格實降，都體現出當前需求、信貸層面對於市場和房企的影響在不斷加深。

業內人士分析指出，全國樓市已經結束暴漲周期，當前正在逐步回歸理性，而部分房企的降價現象將進一步增加市場的觀望情緒。

近期因一些城市新房傳出降價銷售的消息，看空樓市的聲音此起彼伏。張大偉表示，市場預期發生瞭微妙的變化，加之近期信貸持續收緊對於需求釋放以及市場信心的影響顯著，在雙重不利因素影響下，3月小陽春成色不足，4月也很難樂觀。

18日，國傢統計局發佈的2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，國內主要城市房價在經歷一年多的"狂飆突進"後，價格上漲幅度進一步趨緩，環比、同比漲幅雙雙回落，價格上漲城市降至2013年以來最少，全國樓市在2014年平淡開局後又遭遇"倒春寒"。

"尤其是預計未來市場的調整仍將繼續，在典型房企的帶動下，新房市場的價格平開，或者是促銷的案例逐漸增多，短期內購房者觀望心理還難以得到緩解，未來房價漲幅還將進一步下降。"張旭說。

量減

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張旭認為，2012年以來房價快速上漲，使得部分城市房價與購買力的背離持續拉大，部分需求被擠出市場，整體需求規模的確也出現瞭降溫，房價調整的壓力增加，是此輪房價增速放緩的主要原因。此外，2014年以來，銀行信貸情況依然沒有出現明顯改善也是重要影響因素。

以北京為例，2014年2月北京二手住宅首套商業貸款的平均利率為5.99%，達到20個月以來新高。這種收緊的信貸政策，無疑又加重瞭購房者的支付壓力。

業內人士認為，市場逐步回歸理性，房價漲幅步入下行通道

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，現階段，房價漲幅見頂趨勢確立，一旦環比增幅轉負，房價將進入下行空間。

樓市成交普遍下滑

事實上，房價漲幅快速下滑的另一面是，樓市成交量的普遍下滑。今年前兩個月，樓市成交量普遍下滑，其中一二線城市降幅尤為明顯，而且，與成交量關聯的多個指標也顯示出下行趨勢。另一方面，近日來，參與"打折、促銷"等變相降價的城市和房企正在增加。

中原地產研究中心發佈的最新統計數據顯示，截至3月16日，2014年以來，受監測的54個城市合計住宅簽約數量為45萬套，同比2013年同期的58 .5萬套下降瞭23%。其中一二線城市跌幅分別達到瞭36%、35%。

值得一提的是，北京樓市成交量的降幅尤為明顯。中原地產的數據顯示，截至16日，北京年內新建住宅簽約8588套，二手房住宅簽約18156套，同比分別下調瞭57.5%和66%。此外，從成交額來看，2014年來新建住宅簽約297.2億元，二手房住宅簽約521億元，合計簽約818 .8億元，同比也下降瞭58%。

不僅如此，國傢統計局3月13日發佈的2014年1月至2月全國房地產開發和銷售情況數據也顯示2胎借貸風險利率多少免費諮詢試算出，2014年前兩個月全國房地產市場的多項指標呈降溫趨勢，其中包括商品房銷售情況。

統計局的數據顯示，1月至2月，全國商品房銷售面積10466萬平方米，同比下降0.1%。其中，住宅銷售面積下降1 .2%，辦公樓銷售面積下降8 .0%，商業營業用房銷售面積增長8 .4%。商品房銷售額7090億元，同比下降3.7%。其中，住宅銷售額下降5 .0%，辦公樓銷售額下降17 .1%，商業營業用房銷售額增長7.9%。

值得註意的是，鄭紅玉指出，2月，一二三線城市新建商品住宅價格環比漲幅分別為0 .38%、0.33%、0.21%，漲幅均收窄，同步性加強。"一線城市自去年4月份漲幅見頂後逐步收窄，收窄速度要明顯快於二三線，雖然其剛需堅挺，但仍難抵禦全國下行大勢。"

易居研究院研究員朱光告訴《經濟參考報》記者，"從商品房銷售面積同比增幅走勢看，今年前兩個月延續瞭去年以來整體平穩下行的態勢，但下行幅度有所加大"。他認為，主要是由去年同期基數快速上行所致。

中原地產首席分析師張大偉認為，樓市在經過2012到2013年的暴漲後，目前市場正在回歸理性。他預測，今年3月主要城市新建住宅成交面積將低於去年同期水平，預期同比跌幅將為17.5%。

房價漲幅明顯收窄

70城市房價同環比首現雙收窄市場逐步回歸理性

回落

對此，鏈傢地產研究員張旭表示，自2012年3月以後，2月70個大中城市平均新建商品住宅價格首次出現同比、環比雙雙回落，其中新建商品住宅價格指數同比回落幅度達到近25個月以來最高，其中，四個一線城市，同比漲幅均回落到20%以內。與此同時，二手住宅價格也已連續兩個月出現同比、環比均回落的現象。

對此，業內人士指出，全國70大中城市房價同比、環比漲幅自2011年2月以來首次出現"雙收窄"，房價同比漲幅或已見頂。預計市場將高位震蕩並逐步降溫，房價漲幅步入下行通道。

數據顯示，70個大中城市中，新建住房與上月相比，價格下降的城市有4個，持平的有9個，上漲的有57個。環比價格變動中，最高漲幅為0.7%，最低為下降0.2%。房價上漲城市減少5個，最高漲幅回落0.5個百分點。二手房方面，二手住宅價格環比上漲0.15%，漲幅繼續收窄。價格下降城市增至15個，達到近14個月來最多。

"如果從新房、二手房同時計算，這是自2011年2月以來首次同環比漲幅雙雙收窄。"上海易居房地產研究院研究員鄭紅玉表示。同比來看，房價見頂回落態勢確立，2012年開始的市場回暖和房價快速上漲周期結束。

楊紅旭認為，上半年房地產市場將在成交活躍的基礎上維持高位震蕩，但進入下半年後，樓盤降價將不再會是個案。"部分房企將在資金鏈壓力的影響下，被迫進行促銷或降價，房價正式進入下行階段。"

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-03-19/08202651645.shtml

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??“既然要保持市場平穩，房貸也應具有靈活度，過去房價上漲時，房貸可以收緊，那麼在行情不好時也可以放松。”王玨林說。

??“預計接下來相關部委將會落實，對已有的政策做出相應調整，包括降低二套房貸首付比例至五成，下調二套房貸款利率等，以及對改善性需求重新定義。”住建部政策研究中心副主任王玨林告訴《華夏時報》記者。

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??“鄂爾多斯(10.39,0.11,1.07%)樓市太慘淡，即便每平米一萬元的成本，現在不論八千六千還是四千，都無人問津。”一位熟悉鄂爾多斯的業內人士稱，由於以前價格泡沫和存量太大，在能源價格下跌後，該市的房地產業一蹶不振。

??在去年放松首套房信貸的“9·30”新政後，四個一線城市率先回暖，此外，杭州、天津、武漢、長沙、成都、重慶等城市在2014年四季度成交也有所回升。但進入2015年，二三線城市再度感受到陣陣寒意。

??盡管去年地方政府在救市上不遺餘力，圍繞取消限購、稅費補貼等方面大做文章，但效果卻並不明顯。截至目前，全國主要城市的庫存量依然徘徊在高位。

??對此，央行副行長潘功勝在兩會期間公開回應，央行已經在對房地產市場信貸等是否需要放松進行後期統計，以及對影響進行評估。

??“長沙樓市仍是一潭死水”，長沙當地一位房地產業內人士告訴記者，房貸放松程度不明顯，對成交量的促進有限，開發商仍處在艱難的去庫存階段。

??“通常是兩會後，由相關部委來具體落實政策。”王玨林向本報記者表示，目前市場庫存量較大，需要進一步消化，應增強消費者購房能力，即通過降低二套房首付和利率來解決庫存問題。

??目前的二套房信貸政策始於2010年的房地產調控，並在隨後的幾年逐步收緊。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-12/08085981576166858081246.shtml

??繼“認房不認貸”後，二套房貸首付比例有望迎來5年以來的首度下調。

兩會樓市風向標二套房貸有望迎5年來首度下調

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??“今年房地產信貸政策改變的可能性還是比較大的”，央行某地方支行人士告訴記者，因為目前經濟形勢不樂觀，企業借貸欲望不高，新興行業不能挑大梁，依舊是傳統產業占比大，而房地產對經濟的貢獻占比仍較大，政府不會放棄對房地產的支持。

??實際上，部分地方政府和房企，一直呼籲央行調整二套房貸款政策，希望央行在釋放改善性需求上有所行動。去年9月底，央行南昌中心支行發佈文件，進一步支持放松房貸，二套房首付從70%降到60%，這是首個央行省會支行發文明確放松限貸；去年8月份，杭州市人民政府聯系央行杭州中心支行，要求降低第二套住房貸款的首付比例，但至今尚未有動作。

??“我們預期二套房首付比例降低的政策，將在上半年出臺。”長沙某房企營銷總監告訴記者，二線城市的成交量尚未有明顯回升，市場沒有如政府期望的反彈。由於首套置業者需求有限，促進成交隻能靠改善性需求，降低二套房首付和利率，對改善性需求入市至關重要。

??仍有較大松綁空間

??在今年兩會政府工作報告中，李克強總理明確提出，支持居民自住和改善性住房需求。同時將“穩定住房消費”作為六大消費支撐之一。

??二套房貸調整預期高

??王玨林認為，二套房首付比例下調可能不會一步降到四成，央行會根據國傢經濟增速目標，新型城鎮化推進的目標，以及考慮銀行的風險，來綜合衡量房地產貸款政策。

??一位資深業內人士認為，決策層在兩會期間釋放出的信號，往往成為本年度政策指導方向。決策層明確表態支持改善性需求，意味著上半年放松二套房貸的可能性較大。

??2010年1月，“國十一條”出臺，要求加大差別化信貸政策執行力度，二套房貸款首付款比例不得低於40%；當年4月，“國十條”規定二套房首付比例不得低於50%，房價過高地區可暫停發放第三套房貸；2011年1月，力度空前的新“國八條”規定二套住房首付款比例不低於60%、貸款利率不低於基準利率的1.1倍；2013年2月，新“國五條”進一步加強瞭差別化住房信貸政策，北上廣深，以及廈門、武漢、南京、杭州等城市都將二套房首付提高至七成。

??自去年“9·30”新政以來，央行已進行兩次降息、一次降準，釋放瞭一定的流動性，房企資金緊張程度得到緩解。上述央行某地方支行人士稱，考慮到這幾年社會融資規模中，直接融資比例越來越高，今年M2增速目標實際上仍較為寬松，房地產信貸具有放松的空間。

??中部某省發改委人士告訴記者，房地產救市政策是否出臺，主要取決於房地產投資增速以及房地產銷售數據是否回升，如果不明顯，政策還會繼續放松，地稅的一半以上是由房地產及相關上下遊產業鏈提供，加之新興產業的體量尚難對沖傳統產業的收縮，房地產的地位仍舉足輕重。

??上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，支持改善性需求的提法在2009年之後都沒有出現過，目前政策口徑重回2009年，這預示著二套房貸有放松的可能。預計今年的政策主要著力點將是，各方特別是金融機構對穩定住房消費需求提供支持。

??在2014年的兩會上，中央提出對房地產“分類調控”的指導思想，暗示庫存較高的城市可自行決定是否放松調控，隨後幾個月，二三線城市地方政府根據當地實際情況陸續放開瞭限購，而一線城市仍在堅守。

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國土資源部長薑大明住宅使用權沒有期限

新聞來源http://tj.house.建融屏東九如建融sina.com.cn/news/2015-03-09/07575980486434052945087.shtml

??8日下午，國土資源部部長薑大明在參加十二屆重劃區優點缺錢急用哪裡借錢全國人大三次會議第二次全會前接受媒體采訪時表示，不動產統一登記證書中的“使用期限”是針對不動產權中的使用權類型，不是所有權。如城市土地是公共所有，公民擁有的是使用權，土地使用權是有期限的，住宅是所有權沒有期限。他特別強調，不動產登記制度目的在於更好保護公民的不動產權，使交易更透明。

內容來自sina新聞

??薑大明表示，《不動產登記條例》今年3月1日正式實行，目前為止施行情況良好。

??國土部此前表示，新版《不動產權證書》設置的“使用期限”並非可有可無。一方面，能夠讓權利人以及相關利害關系人清楚瞭解土地使用權、海域使用權等權利的起止日期，需要續期的，方便權利人及時續期，依法保護合法權利；另一方面，有利於保障交易安全，便於在轉讓或抵押等交易活動中依法保障權益。國土部稱，產權登記一直有使用期限。在不動產統一登記實施前的分散登記時期，土地登記也有限期，國有土地使用證上就有反映；部分房地合一城市的房地產權證書上也記載瞭土地使用權期限。

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"新國五條"出臺後的短暫震動，並未影響沈陽商品住宅市場的上升走勢。自6月以來，沈陽商品住宅成交持續環比增長，8月則環比上月增幅11.1%。其中，從分佈區域來看，八月二環外區域占比83%，打破瞭以往二環內外成交三七開的狀態。

於洪蟬聯區域銷冠渾南滑落第五

2.6%VS1.1% 沈豬肉價格跑過房價

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中住288指數發佈 8月沈陽房價環比上漲2.04%

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下半年樓市顯持續增長態勢 8月二環外成交占8成

八月商品住宅銷售環比增長11.1%二環外成絕對主力

內容來自sina新聞

從分佈區域來看，二環外區域占比83%，遠高於以往二環內外成交三七開的狀態，隨著城市不斷外擴，交通路徑向城市外圍延伸，二環外配套設施不斷跟進改善，二環外已經成為房企開發和住宅產品消費的絕對主戰場。

"新國五條"出臺後，沈陽市場受到小幅震蕩，然而隨著後期政策環境的相對穩定和相對寬松的市場流動性，下半年沈陽商品住宅成交顯持續增長態勢。

隨著城市不斷外擴，交通路徑向城市外圍延伸，二環外配套設施不斷跟進改善，二環外已經成為房企開發和住宅產品消費的絕對主戰場。

沈陽秋季房交會9月26日將在國際展覽中心舉行

最新出爐的8月市場數據延續瞭這一態勢。8月，沈陽商品房銷售面積為165.9萬m2，環比7月增加瞭12.9%。從商品房產品的成交類型來看，普通住宅依然是主力銷售產品，共銷售瞭136.7萬m2，占商品房銷售總量的82%，商業、網點小幅增加，別墅處於持平狀態，其他產品則有不同程度的減少。

商品住宅方面，8月的銷售面積為143.8萬m2，環比7月增加瞭11.1%。60-120m2的產品共成交瞭101萬m2，占商品住宅總量的7成以上，市場仍以剛需為主。

樂居策劃：老北市舊時代裡的夢巴黎

8月，商品住宅銷售區域榜座次重排，於洪區蟬聯區域銷冠，沈北新區同上月相比上升一位來到第二，而渾南新區則下滑到第五位。

從企業銷售面積排名來看，近幾月加大推盤量的碧桂園依然盤踞榜首，城開、金地等近期加快新品動作的房企則在榜單上快速上升。就單盤銷售排行來看，除瞭品牌房企旗下的項目，上月也有不少新面孔亮相榜單，這也意味著隨著金九到來，市場將開啟新一輪的新盤新品放量閘口，未來市場競爭將更為激烈。

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亞太區商業地產投資2015年將呈增長態勢

仲量聯行亞太區投資部總監StuartCrow表示："亞太區有大量私募基金即將到期，但市場的現有資本存量將輕松吸納這些私募資金所要處置的資產。考慮到分配至亞太區房地產市場的龐大資金量，可投資標的依然是供不應求，當前市場面臨的最大挑戰是投資標的供應不足。"

Megan還補充道："美聯儲可能會很快終止其量化寬松政策，投資者將更多地把重點轉到資本管理和資產選擇策略上。他們正想方設法，通過積極管理投資來提高營收或增加資產處置收益，從而抵消潛在利息增長所帶來的風險。"

仲量聯行亞太區投資部研究總監MeganWalters博士表示，盡管部分投資者正朝風險曲線上方移動，核心資產仍受到主權財富基金和養老基金的青睞。我們預計，2015年來自私募基金、養老基金、房地產信托基金、保險公司、高凈值人群和開發商的資金量累計將達2000億至2500億美元--幾乎是今年所預計的1300億美元總交易量的兩倍。

日前，據仲量聯行最新數據顯示，2015年商業地產直接投資額預計將超過2014年的水平。盡管2014年第三季度交易額僅比去年同期增長1%(增長303億美元)，但仲量聯行認為2015年亞太區房地產市場的投資資本將超過2000億美元。預計投資活動在2014年第四季度將加快步伐，年末交易量有望達1200億美元。2014年前三個季度交易量比2013年同期下降5%--共計852億美元。

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Stuart認為，僅私募基金就有300多億美元的資本將佈局亞太區市場。因此，我們預計這些私募基金將在買方和賣方市場上同時表現活躍。房地產信托投資基金(REIT)仍將低於目標負債水平，並將與首次公開募股(IPO)和公開募股(PO)一高雄免留車借款二胎年息起積極尋求資產配置。

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??《通知》提出，要加強部門聯動，加大市場秩序和供應實施監督力度。今後，房地產開發和交易環節中有嚴重違法違規行為的房地產開發企業，以及違反有關資質管理規定的房地產開發企業，國土資源主管部門可根據住房城鄉建設主管部門提供的信息，限制或禁止其參與新出讓房地產用地的競買。對在土地市場中有違法違規行為的房地產開發企業，住房城鄉建設主管部門可依據國土部門提供的信息予以處罰；情節嚴重的，依法註銷其資質證書。

??張大偉表示，今年房地產政策將延續去行政、重市場的調控思路，並有望在營業稅征收、部分一線城市限購等環節進一步放開。地方政府還將直接出臺稅費減免、購房補貼等多種救市政策。同時，繼續通過保障房建設以及住房救助補貼的方式來解決困難傢庭的住房需求。

??中原地產首席分析師張大偉表示，兩部門新政可執行的內容不多，但從影響來說，這一政策本身就代表瞭未來的政策方向，未來將有更多的政策出臺。

??土地用途“變”，套型結構“改”，都屬於政策的變通。“變”能否“通”，關鍵在是否置身於“去行政化”進程之內，既要防止不作為，更要防止亂作為。省級人民政府負總責，市縣人民政府負主體責任，有關部門要認真履職，確保措施不落空、不跑偏。工作不到位的要責成整改，對有關責任人進行問責。特別是涉及相關土地出讓價款變化、補繳等問題，要向社會公開，接受社會監督。

??從有關方面的一系列舉措來看，2015年房地產市場的政策面明顯會繼續寬松。

??兩會過後，一系列部門與城市紛紛出臺樓市調整政策，《通知》中提到的“將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源”，可以說是對兩會房地產調整意向的具體落實。

??“對未開發房地產用地可轉型利用”，這一政策對市場來說有一定積極影響，特別是對一些過去盲目建設大戶型的項目，可能會有改規的可能性，但整體看，難度非常大。《通知》明確針對的是“房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣”，可見符合轉換用途標準的房地產用地多指住房項目。在土地類別中，住宅地最貴，商業地其次，其他類型的土地基本不值錢。而對於連住宅都過剩的城市，做商業的難度更大。

??《通知》提出，房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣，可以根據市場狀況，研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用，用於國傢支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設，促進其他產業投資。

??張大偉指出，2015年房地產救市政策將出現兩個特點：一是密集，從各地看，目前已有多地發佈房地產刺激政策，預計後續各部門都會出臺類似微調政策，釋放有利市場回暖的信號；二是深度，面對樓市成交持續低迷的局面，2014年下半年起，各級政府紛紛出招托市，福建、江西、湖北、湖南、河北、河南、寧夏等省份，針對房地產行業發佈綜合性文件，從土地供應、住房信貸、公積金、稅收優惠補貼、購房落戶及市場監管等多個環節著手，刺激購房需求入市；北京、上海作為最重要的一線核心城市，均在去年第四季度對普通住房標準作出較大幅度調整，普宅標準與住房信貸、公積金、稅收優惠等多個涉及購房成本的環節直接相關，因此對市場的利好作用顯著。

住房積壓城市或暫停供地三四線城市仍存崩盤風險

??《通知》明確，整體購買在建房地產項目用於棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當調整規劃建設條件，優化戶型結構，並完善配套用地手續。

??《通知》中要求“住房供過於求的，要適當控制2015年住房開發建設規模、進度”，這句話恰恰最難做到。住房供過於求的都是依賴土地財政的，地方控制出讓規模後財政如何運轉，需要更多部門的協調。除非後續有定量的規定，否則這一政策對市場的影響將非常“感性”。

??解讀住宅項目轉商業項目難度較大

??解讀

??從全國樓市看，市場已嚴重分化。一二線城市聚集瞭過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。在目前經濟發展不均衡的情況下，一二線城市房價易漲難跌。而從全國房地產市場看，很多城市的庫存積壓已非常嚴重，局部三四線市場即使在救市的情況下，仍有崩土融台北南港土融盤的風險。

??中原地產首席分析師張大偉表示，梳理《通知》內容，具體有4條。一是有供、有限，合理安排住房和其用地供應規模；二是優化住房供應套型，促進用地結構調整；三是多措並舉，統籌保障性安居工程建設；四是部門聯動，加大市場秩序和供應實施監督力度。

??要點2 未開發房地產用地可轉型利用

??胡景暉認為，對於存量高企的部分三四線小城來說，將從供應和消化兩個方面逐步扭轉現階段供應嚴重大於需求的問題，從而逐步穩定地方市場的房屋銷售價格，引導地方城市房地產市場向平穩健康的方向發展。對於供大於求的城市來說，這一政策在一定程度上是一項利好，但遠不及此前很多人的預期。

??要點4 兩部門將聯手監督房地產市場

內容來自sina新聞

??要點1 住房偏多城市要減少供地

??《通知》提出要多措並舉，統籌保障性安居工程建設。進一步加大住房保障貨幣化工作力度，市、縣可以將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。

??解讀房地產市場政策將會繼續寬松

??專傢解讀

??萬眾期待之下，樓市新政終於出臺。昨天，國土資源部和住房城鄉建設部聯合下發《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》。《通知》聚焦中小城市去庫存，提出住房供應偏多市縣住宅用地供應將減少直至暫停計劃供應，而對於未開發的房地產用地可通過調整規劃進行轉型利用。此外，通知還明確瞭商品住房可作為棚改安置房和公共租賃住房房源。

??三四線城市仍存崩盤風險

??《通知》要求，省級國土資源、住房城鄉建設主管部門要加大對市、縣工作的指導、監督和檢查力度，落實地方政府主體責任，既要防止不作為，又要防止亂作為。住房建設規劃、年度實施計劃和住房用地供應年度計劃要報同級人民政府審批後實施，並向社會公開。

??解讀“變”能否“通”關鍵在去行政化

??目前我國的房地產業在“去行政化”過程中分化格局嚴重，去庫存化壓力山大。東、中、西部，大、中、小城市，如何分類調控、因地制宜，不調、微調、大調，分寸如何拿捏，考驗著地方政府。

??業內觀點

??熱點城市房價或迎溫和上漲

??偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉表示，從《通知》的具體內容來看，新規更多在於為解決目前我國三四線小城庫存過剩、土地供應無序的問題。

??胡景暉表示，《通知》主要是通過允許合理調整戶型支持自住和改善性需求，將部分房屋轉化為棚改安置房和公租房房源，以及調整已供應但尚未開發的土地用途和規劃條件，引導開發企業建設新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等類型地產的方式，從而實現存量過剩城市土地供應和商品房庫存多元化的消化。

??《通知》要求立足市場實際，對在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，允許對不適應市場需求的住房戶型作出調整，支持居民自住和改善性住房需求。

??《通知》中對於市場基本面供不應求的城市，也做瞭供應方面的要求。“住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據市場實際情況有效增加住宅供應規模。”胡景暉對此表示，從這一表述來看，《通知》對於部分熱點城市市場可能的回暖也做瞭供應上的考慮，要求這類城市加大住宅規模供應。由此也可以看出，宏觀樓市目前供不應求的城市未來一段時間或將迎來樓市逐步回暖，市場成交量上升，價格溫和上漲。

??新政形式意義大於實質內容

??省級住房城鄉建設主管部門要對住房的建設總量、供應結構、空間佈局和開發進度統籌安排。住房供過於求的，要二胎房貸年息缺錢急用哪裡借錢適當控制2015年住房開發建設規模、進度。按照穩定市場的原則，指導市、縣國土資源主管部門合理確定商品住房用地供應規模，並對保障性安居工程和棚戶區改造年度任務所需用地應保盡保。

??《通知》提出，要有供、有限，合理安排住房和其用地供應規模。對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據市場情況有效增加住宅用地供應規模。

??要點3 商品住房可作為棚改安置房等

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03-29/02565987567752230253034.shtml

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Jun 12 Sun 2016 00:51
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而在土地成交方面，上述20個主要城市上周共成交土地78宗，較前周增加63宗；成交面積為273萬平方米，較前周增加188萬平方米。其中廣州、上海和重慶分別成交59萬平方米、45萬平方米和43萬平方米，為成交量較大的城市。

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事實上，根據近期房企拿地城市分佈可以發現，各大房企拿地主要集中在北上廣三大一線城市以及其他重點城市。5月7日，經過現場82輪競標後，北京世紀今創房地產開發有限公司以總價3.68億拍得北京門頭溝區新城商業金融用地，溢價率高達104%。

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對此，同策咨詢研究中心總監張宏偉也認為，土地市場成交量開始大幅回升，在土地價格還沒有出現大幅反彈的市場背景下，當前仍然是比較好的拿地時機。他認為，在上半年，及時跑量回籠資金，然後將資金投入到土地市場，換倉謀求下一輪市場發展機會仍然是大多數房企戰略上的選擇。

而在5月6日，廣州白雲區同寶路8號、10號地塊被佳兆業以總價18.68億元拍得，剔除配建面積後25597元/平方米的單價刷新該區域單價紀錄。而5月9日，上海浦東新區上海世博會地區共6宗地塊成交，其中兩幅地塊樓面地價相繼刷新上海年內單價地王，甚至以40079元/平方米的價格創下上海近3年來的樓面地價新高。

"現在的情況與去年下半年一二線城市集中供地頗為相似。"深圳(樓盤)一位房企高層人士向記者表示。在她看來，不少標桿房企年初便宣佈加大在一二線城市的拿地力度，而地方政府在經過"國五條"出臺的短暫調整期後，便加大土地投放力度。

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隨著國內主要城市土地供應量明顯增加，業內人士分析稱，經過4月土地市場沉寂之後，5月土地市場將迎來小高潮，尤其不少房企早已計劃回歸一二線城市，房企借勢補倉的機會也將到來。

事實上，今年前4月，房企拿地意願並不太高。有機構統計數據顯示，今年前4月，房地產開發企業土地購置面積8825萬平方米，同比下降8.6%。

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五股法拍撤回.sv_cont_c12 .sv_list{padding-left:10px;}

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&土地貸款台中中區土地貸款emsp;進入5月以來，各地"地王"的出現讓人目不暇接，土地市場迅速升溫。據機構監測數據顯示，上周20個主要城市推地量明顯加大，北京(樓盤)、上海(樓盤)、廣州(樓盤)等一線城市開始大規模推地，而武漢(樓盤)、杭州(樓盤)等二線城市也亮出大規模的推地計劃。

上述房企人士認為，5月將迎來土地市場小高潮，還有兩方面因素支撐。首先各大房企今年前4月呈現出良好的銷售業績，在融資方面也極為順利，資金壓力得到緩解增加瞭房企拿地熱情。"此外，房企今年順利銷售後帶來的補倉需求，特別是房企在一線城市及其他重點城市的土地儲備在市場需求增加的情況下有必要進一步擴充。"她說。

一二線城市齊掀起推地潮

據中指院監測數據顯示，包括北上廣深在內的全國20個主要城市推地量激增，上周共推出各類土地126宗，推出面積達467萬平方米，較前周增加155萬平方米。其中，武漢、杭州和重慶(樓盤)分別推出82萬平方米、55萬平方米和48萬平方米，為推地量較大的城市。

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