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公積金新政加速樓市庫存消化
公積金“新政”加速樓市庫存消化
深圳市房地產研究中心 李宇嘉
8月31日，住建部等三部委聯合發文，再次降低公積金貸款的門檻。文件規定，還清首套房公積金貸款，再次申請公積金貸款購買第二套房的，首付比例降至2成。該政策延續瞭去年“9·30”新政以來，通過“降成本、提杠桿”來鼓勵自住性、改善型住房需求的政策主旨，也延續瞭公積金擔當扶持樓市“主力軍”的政策選擇。
從去年10月9日三部委發文，要求“降低貸款門檻、提高貸款額度和推進異地貸款”以來，公積金對樓市的扶持力度不斷加大。比如近一年來，相繼有100多個城市出臺瞭公積金新政，公積金貸款利率也數次下調。特別是“3·30”新政將首套房公積金貸款首付比例降至2成，二套(還清首套)比例降至3成。
與“3·30”新政相比，此次公積金政策調整有三個變化：一是二套房(還清首套)公積金貸款首付比例從3成降至2成；二是二套房公積金貸款不再區分普通和非普通住房瞭；三是北上廣深可自主決定二套房公積金貸款首付比例是否調整。另外，值得註意的是，無論是貸款利率，還是首付比例，目前公積金政策已經與2008年-2009年等同瞭。
此次公積金政策大力度調整，主要目的是通過激勵改善型住房需求，實現三、四線城市“去庫存”。盡管全國商品房銷售面積持續回升，但庫存壓力卻難以緩減。截至7月末，全國商品房待售面積比6月末增加瞭521萬平方米，比2014年底增加4000萬平方米。庫存逆勢攀升的根本原因在於“供求錯配”，即重點城市樓市需求明顯回升(同比增幅在30%左右)，推動全國成交面積止跌反彈，但供應和庫存卻主要集中在600多個三、四線城市。
同時，三、四線城市常住居民首套房的擁有率較高(多數在90%)，且待售庫存單套面積較大。因此，無論是降低二套房公積金首付比例，還是不再區分普通和非普通住房，都意在有針對性地加大三、四線城市樓市庫存消化力度。隻有樓市庫存真正消化瞭，才能提振開發商“拿地”和開工的積極性，扭轉樓市“先行指標”—土地購置、開發投資和新開工持續下滑的局面。
另一方面，在公積金利率已降至歷史低位，而幾天前再次下調商業貸款基準利率(也到瞭歷史低位)的情況下，站在“金九銀十”即將來臨的起點上，再次降低公積金貸款首付比例，目的也是為瞭夯實樓市回升的基礎。因為，盡管去年“9·30”新政以來，樓市持續三個季度回升，但進入今年下半年，回升勢頭有轉弱的跡象。
首先是重點城市房貸二順位銀行任何問題免費諮詢樓市成交回落趨勢明顯。7月和8月份，CREIS監測的30個城市成交面積環比分別下降2.21%和6%。其中，“領頭羊”一線城市分別下降1.91%和15%，而重點城市的供應也在8月份下滑瞭7%。其次，庫存在今年5月份首次下降(比4月減少15萬平方米)後，連續兩個月回升，7月份更是增加瞭521萬平方米。最後，資金面有趨緊預期。進入下半年，銀行房貸額度開始緊張，首套房貸利率優惠也開始減少。再加上，近期人民幣貶值疊加資本外流預期，資金面緊張對樓市的影響開始顯現，市場對“金九銀十”的預期也開始謹慎起來。
除瞭“去庫存”和夯實樓市回升基礎外，此次公積金政策調整，也在於全面落實“分類調控、因城施策”，糾偏政策“一刀切”的負面影響。去年“9·30”新政以來，松綁二套房貸認定標準、降低二套房貸首付比例，以及營業稅免征期“5改2”，是包括深圳、上海在內的一線城市樓市快速走向火熱、投資需求泛起的主要原因。因此，此次政策調整，第一次在公積金上提出差別對待，政策糾偏意味濃厚。
而且，包括上海、廣州、廈門、南京在內的重點城市，由於樓市持續回升，以及前幾次公積金新政的實施，公積金可貸額度受到嚴重沖擊。目前，這些城市已經出現瞭公積金“無錢可貸”和“排隊等貸”的局面。為瞭解決“額度荒”的問題，近期廣州和南京已經開始啟動“公轉商貸款貼息”模式，即由商業銀行向市民發放執行公積金利率的貸款，公積金貸款與商業貸款之間的利息差額，由公積金中心向銀行支付。
同時，重點城市公積金貸款額度也有限制，比如北京和上海傢庭最高貸款額度均為120萬元，廣州和深圳分別為80萬元和90萬元。在近期房價持續回升的背景下，二套房公積金貸款首付20%的政策基本無望在這些城市“落地”。由此，此次公積金新政完全是針對二線和三、四線城市的出臺的。而且，多數二線城市和三、四線城市，由於房屋總價低，公積金貸款上限能夠覆蓋單套房總價。再加上，這些城市公積金貸款買房的比例也比較高，此次政策調整也有較好的針對性。
包括此次三部委發佈公積金“新政”，再結合近期“限外”政策全面松綁，全國性的樓市政策告別瞭“3·30”新政以來的“空窗期”。新一輪政策扶持，是在宏觀經濟前瞻性指標(如PMI)走弱、全球資本市場震蕩、人民幣貶值和資本外流預期、大宗商品價格暴跌等等沖擊下，以及我國“穩增長”基礎仍需夯實的背景下來發佈和實施的，具有實時性、合理性和較強的針對性，有助於發揮內需在“穩增長”中的積極作用。
(責任編輯：UF035)
新聞來源http://business.sohu.com/20150902/n420287806.shtml
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