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澳門租金暴漲現象屢禁不止 政府修改租賃制度
澳門修改民法典房地產租賃制度 引入仲裁機制設立租金調整法定機制強化租賃合同訂立方式
□ 本報記者 汪閩燕 本報實習生 徐燕子
11月12日，澳門特別行政區第三常設委員會一般性討論並表決通過瞭《修改民法典不動產法律制度》法案。本次修訂主要涉及《民法典》租賃制度中的不動產制度，以完善都市房地產租賃制度，使其符合社會發展的需要，有效解決都市房地產租賃糾紛，從而促進房地產市場的健康發展。
租金暴漲“租霸”現象屢禁不止
自回歸以來，澳門社會經濟快速發展，居住用途不動產租賃、商業用途不動產租賃及從事自由職業不動產租賃的房地產租賃市場活躍，隨著客觀實踐不斷深入，逐漸顯現出不少問題。
首先是租金合理性及調整機制問題。澳門屬於微型經濟體系，近年隨著旅遊博彩業的帶動，無論是哪一類的不動產租賃均存在租金升幅大，且在未有調整機制作出合理規定的情況下，對居民居住環境和中小企的營商環境造成不利影響。
其次，“租霸”現象阻礙市場發展。所謂“租霸”，是指承租人未履行租賃合約，包括不按時繳納租金，經催促仍不予履行，且合約到期後拖延逃離的狀況。不少個案顯示，若遇上“租霸”雖然可以依據法律通過訴訟解決，但訴訟時間長、成本高昂，加上執行不力，導致出租人損失嚴重。
第三，租賃合同的訂立欠缺把關監督，住宿問題亂象叢生。在租賃合同的訂立上，出租人與承租人雙方以私文書訂立即可生效，且在法律上允許轉租，導致不同身份的人士都可以自由租賃房屋，從而衍生瞭一系列住宿問題。
現時社會上對於修改都市房地產租賃法律制度的呼聲極大，而按《民法典》第一百九十五條的規定，都市房地產屬於不動產的范圍。根據《民法典》第九百七十條的規定，租賃制度規范動產租賃及不動產租賃。而都市房地產租賃制度是規范在《民法典》的第二卷“債法”中的第二編“各種合同”中的第三章“租賃制度”中。為此，本次修改的范圍主要在《民法典》的租賃制度中的不動產制度，以完善都市房地產租賃制度，使其符合社會發展的需要，更有效地解決都市房地產租賃糾紛，從而促進房地產市場的健康發展。
引入仲裁機制有效解決糾紛
此次修訂法案引入瞭仲裁機制，以有效解決租賃爭議。在澳門的不動產租賃中，隨著經濟的發展，市場活躍，都市房地產租賃發展迅速，同時引發瞭不少租賃爭議，如“租霸”現象：租客濫用制度，長期霸占房屋，不履行合同義務，甚至未依法承擔賠償責任，導致出租人損失嚴重。
在現行的澳門法律體系中，解決上述爭議的唯一途徑是司法訴訟。然而，針對因不履行義務而需解除租賃合同的情況，法院需要排期審理，經法院裁判後仍可上訴對裁判提出爭議，訴訟程序復雜冗長。而且，由於經濟的發展，帶動社會交往日益頻繁，使糾紛不斷增加，令司法機構所扮演的社會角色越來越復雜，承擔的社會責任越來越重，司法機構負荷與日俱增。
根據2013年司法統計資料，澳門三級法院共受理各類案件17323宗，審結案件17106宗，結案同比減少865宗，未審結案件尚有8052宗。因此，居民因為司法程序的復雜性、形式主義和延緩，不敢貿然借助法院解決爭議。這次修訂引入瞭仲裁機制，目的是讓居民在解決租賃爭議的方式上多一種選擇，簡化解決爭議的程序，以提高解決爭議的效率。
防租金高漲設調整法定機制
此次修訂法案設立瞭租金調整法定機制，確保租金調整的合理性。回歸後桃園大園農地貸款，澳門旅遊博彩開放，人口劇增，房地產市場水漲船高。根據2014年第二季度的澳門經濟分析，2014年第二季度整體住宅單位的平均價為每平方米111542澳門幣，按季上升25.4%。
在樓市的帶動下，租金也節節上升，在此情況下，不但存在租客濫用權利現象，同時業主不合理大幅提高租金的情況更加嚴重。有部分業主在與租客簽訂租賃合同後，由於不動產市場持續升溫等因素影響，在租賃合同有效存續期內要求加價；更有甚郵局貸款者，在合同所訂立的合理加幅之上提高租價，業主與租戶之間的糾紛與日俱增。
對於低收入人士，政府雖已加快公屋的興建以保障其居住權益，但因各種因素的影響，仍有不少低收入人士未能入住。為確保租金調整的合理性，促進業主與租戶的租賃關系穩定發展，減少租賃糾紛，保障低收入人士的居住權益，這次修訂設立瞭租金調整的法定機制。
強化租賃監督改善住宿亂象
此次修訂法案還強化瞭租賃合同訂立方式，改善住宿亂象。根據現行法律，租賃合同的訂立方式是私文書，不須受行政當局的監管，市場自由運作失去秩序，住宿衍生亂象，有非法入境者、逗留者、工作者利用制度的漏洞進行租賃，隱身於民宅，對居民的居住安全、社會治安帶來莫大隱患。
社會呼籲，強化租賃監督，改善住宿亂象。為此，這次修訂強化瞭租賃合同訂立方式，讓公權力介入租賃合同的訂立，促進房地產市場的健康發展，有效防止不法分子租賃民宿民宅，有利於大廈管理，保障居民的居住安全。
中小企業承租人保障機制
修訂法案增加瞭對商用及從事自由職業的不動產租賃承租人的保障。從事商業經營的中小企業在承租租金時處於弱勢，出租人可能因有其他人叫租高而提前賠償解約，致使租賃關系存在較高的不穩定性，不利於中小企業的經營，也會阻礙多元化產業的發展。
為促使產業的多元性，保障中小企業的經營，這次修訂擴大瞭單方終止時承租人的權益，增加瞭對商用不動產租賃及從事自由職業的不動產租賃承租人的保障。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151117/061923783465.shtml
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